房地产开发企业拿地环节的税务风险点

（1）各类建筑物用地情况。开发用地面积是房地产开发企业土地成本分配分摊计算的重要依据，也是进行企业所得税、土地增值税相关分配分摊计算的基础数据。一般项目批文、土地合同、规划设计、竣工验收报告、测绘表等列示的数据会有一定的差异，但只要企业始终采用一个面积标准，就没有问题。因此，在检查时可以核对企业计算的基础面积数据是否一致，不一致的就可能存在问题。建设（规划）红线是对建设范围的限定，这个限定也是判断土地增值税是否可以扣除的一个关键点。根据政策规定，开发用地红线外的建设成本不能作为计算增值额的扣除项目。核对时，可以现场查看红线的界限，以确定是否存在超规划建设的问题。（2）各类勘探、设计合同的印花税问题。这类合同一般在企业的工程部保管，财务部门在管理上有一定的缺失，因此要多加关注。房地产开发企业除销售、建筑等业务可以核定征收印花税外，其余合同全部按实际金额贴花或申报缴纳印花税。

实务案例：2020年5月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查，经入库信息核对，没有发现该公司在项目开发前期有诸如勘探、设计类合同印花税入库数据。在检查时，检查人员询问被查企业会计人员，原来这类合同全部是由企业工程部等部门保管的，没有作为计税资料转入财务部门，因此没有及时贴花（缴纳印花税）。房地产企业拿地的几种主要方式如下。

（1）土地“招、拍、挂”方式。

（2）通过收购项目公司的股权获得土地.

（3）收购烂尾楼方式。

（4）通过收购在建项目获得土地。

（5）合作开发方式。

例如，某房地产企业，2007年1月进行旧城改造项目，土地合同约定总面积为1200亩（1亩≈666.667平方米），当期实际已取得500亩，合同未特别约定交付时间，企业按500亩申报城镇土地使用税。2010年，税务机关要求企业对2007年、2008年、2009年的城镇土地使用税均按1 200亩缴纳。