房地产企业土地增值税的税收筹划

一、土地增值税简介

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。该税的税基来自不动产转让的增值额，采用四级超率累进方法进行税率计算。比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率按30%计算；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分， 税率按40%计算；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率按50%计算；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率按60%计算。

房地产企业在开发过程中会将土地增值税的征收划分为预征和清算两个阶段其中预征指地产项目的预售阶段，按照预售项目的性质特点，结合预征率进行征收，当满足土地增值税的清算条件，便会按照税法要求进行税收清算。清算条件主要包括：直接转让土地使用权；项目竣工并完成销售任务；整体转让未竣工决算房地产开发项目。纳税人需要按照税务机关的要求开始清算工作，其中包括：已竣工验收的项目，转让的房地产建筑面积达到整体可售建筑面积的85%及以上，或该比例虽未超85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；预售许可证达到三年，未完全销售；纳税人申请注销税务登记，可是没有办理土地增值税的清算手续。

二、土地增税筹划

土地增值税税收筹划贯穿于房地产企业财务处理的全过程，它与房地产企业的投、 融资活动和日常生产经营既有融合也有互动。因此，若将房地产企业财务管理的目标定义为企业价值最大化，土地增值税税收筹划的目标也应为企业价值最大化服务，否则会导致企业财务系统运行紊乱。房地产企业可以考虑从以下几个角度进行税收筹划：


（一）从销售收入方面进行筹划
在筹划企业的销售收入时，一是考虑销售价格，二是考虑产品类型。对于销售价格的 制定来说，普通住宅的增值率低于20%时，实施免征土地增值税，所以很多房地产企业会以20%增值率的方式进行税收筹划。具体收入效益取决于销售价格的多少，扣除成本费用的前提下，销售价格与土地增值额有关，税率是超率累进税率，超率的部分则需要提升税率，这就意味着纳税成本会相应提高。对此，房地产企业可以选择降低销售价格。

比 说，当某个普通住宅的销售收入是2000万元，扣除金额为1650万元，增值额350万元，增值率为350÷1650=21.2%，土地增值税为105万元（350×30%=135），项目实际效益为245万元（2000-1650-105=245）。在降低销售价格后，销售收入调整为1977万元，增值率为19.82%{（1977-1650）÷1650=19.82%}，不需要再缴纳土地增值税，那么降价后的收益为327万元（1977- 1650=327）。从这里看出，尽管降价减少收入23万元，可是却节省土地增值税高达105万元，总的来说最终净收益82万元。通过合理调整和制定价格策略，可以起到税收筹划的作用。


（二）从扣除项目方面进行筹划
1.采用扣除利息费用的方式进行筹划。

房地产行业需要有大量的资金作为开发保障，资金大多来自地产商的拆借利息费用，根据国家相关政策规定，可以提供银行借款证明并进行准确分摊的贷款利息，其计算费用需要在全额入账下，按照土地成本和开发成本之和的 5% 加计扣除。销售费用和管理费用在地产项目的开发中，作为期间费用不予扣除，可以按照土地成本 + 开发成本的比例进行计算扣除；如果期间费用过高，在进行土地增值税的清算时则不允扣除。因此，企业可以在规划时从工作流程、组织架构方面入手，达到改变费用用途的筹划目标。在转入间接开发费用后可以进行全额扣除，加计扣除20% 基数，比如管理人员统计的办公费、薪资、招待费、差旅费等，都可以计入期间费用，可分摊一部分计入项目开发成本。从内部组织、人员调配等方面进行调整，更符合税收制度的相关规定，从而实现节约纳税成本的目的。

2.采取精装修的方式进行筹划

如今，我国房地产行业已经具有一定的产品质量和服务意识，如今在销售过程中还出现了精装房，对于精装修项目来说，其装修风格相对固定，通常配套规模化采购和流水线施工，因而具有下调成本的空间，同时可以通过提高房屋售价的方式补偿这部分成本，为企业提供额外收益。国税发〔2006〕187 号第四条规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，进一步地，也计入了20%加计扣除的基数当中，提高了扣除项目的金额。对于因同业竞争，不能提高定价的房地产企业，也可以采用分散合同的形式，将装修合同与房屋买卖合同分开订立，将精装修对应的增值额，由交土地增值税转而交税率更低的增值税。因此，房地产企业减少毛坯项目，转而开发更多的精装修项目，可以有效提高扣除项目的金额，减少土地增值税税负。

三、税收筹划的核心要素


（一）企业经营风险控制
房地产公司在税收筹划过程中涉及的方面较多，每个具体的业务之间存在着差异，但彼此又互相影响着筹划结果，企业在销售处理中存在着经营风险。如：房地产公司应核实其销售单价是否真实、已售建筑面积是否足额申报、是否按规定进行预征申报等。在销售过程中，一般存在销售折扣与折让，在向主管税务机关提供清算资料时，销售收入金额与销售发票、销售合同所载金额是否一致。对未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所列的售价金额确认收入；核实转让给关联方、股东和管理人员的房产，转让收入是否偏低，除非能拿出合理的解释材料，否则主管税务机关均会认为不能反映特殊条件下房地产的公允价值，不会认定为正当理由转让价格，增加经营风险。


（二）与税务部门涉税沟通
在进行会计处理时，有些业务处理会计与税法之间存在着差别，企业为了减少纳税，采用会计准则进行核算，比如：财务费用中的利息支出税法规定最高不得超过同期同类银行贷款利率，会计则无利率限制。以上情况由于与税务部门缺少沟通，只能优先服从税法的规定，税务部门会按相关规定对企业提出整改要求，不仅导致企业筹划失败还会降低企业信誉。

综上所述，土地增值税对于房地产企业来说是一个关键组成内容。由于纳税成本比较高，所以很多企业采取各种手段实现利润最大化目标。在税务筹划过程中，如果出现指导思想偏差、路径错误，很可能产生税务风险，不利于企业的良性发展。因此，做好房地产企业的税收筹划，需要紧盯经营业务风险、涉税沟通等核心要素，从控制风险、信息沟通等方面着手，建立相关制度保障及激励措施，方能在目前的政策和行业竞争环境下，通过税收筹划来提高企业经济效益。既保证税务部门应收尽收、应享尽享的税收原则，又降低房地产企业税负，倡导良好的经营环境，促进企业持续健康发展，建设和谐社会。