案例分析：房地产企业土地取得阶段涉税分析

某房地产企业开发一栋写字楼，想将其出售给某商贸企业，双方约定售价为3亿元，该写字楼总成本为2亿元。房地产企业原纳税筹划方案是向购买方投资。即房地产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到商贸企业，取得商贸企业的股权后，再将所持有的股权按照双方确定的售价转让给商贸企业的股东，同时收回资金。此方案在2006年3月2日以前，可以暂免征收土地增值税。但《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）后，该方案依然要缴纳土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税务风险。同时，也发现新文件只对财税〔1995〕48号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确，但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题并没有被包括其中，仍然沿用旧文件。所以房地产开发企业依旧可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，避免新政策所带来的税收筹划误区。

按照这一思路，上述案例的筹划方案可以改为：由商贸企业出资3亿元，房地产企业出土地及余下的资金，双方合作建房。建成后按双方事先的约定比例分配房产。商贸企业分得的房产作为自用免征收土地增值税，房地产企业若将分得的房产用来出售，则就出售的部分缴纳土地增值税。如果商贸企业购买的是整个项目的房产，还可以采用转让项目公司股权的方式或者代建方式进行税收筹划。