房地产企业取得土地使用权阶段的税务处理

房地产开发企业取得土地使用权的过程中，除城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税外，还涉及多种税费，主要包括以下方面。

（1）耕地占用税。依据《中华人民共和国耕地占用税法》，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。

（2）契税。房地产开发企业是受让土地应按规定缴纳契税。

（3）印花税。房地产开发企业无论是受让土地还是购买土地，均应缴纳印花税，税率为万分之五。

（4）土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》的意见，出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股应当征收土地增值税。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

除以上税费外，房地产开发企业取得土地使用权的过程中还涉及土地登记费以及房地产开发过程中要缴纳的行政事业性收费和政府性基金，具体办理仍以土地使用权证办理过程中的地方政策为准。根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等相关税收。另外，参照《辽宁省地方税务局关于企业所得税若干税收政策问题的通知》（辽地税发〔2007〕11号）的规定，企业购买房屋、土地，无论采取何种付款方式，只要没有办理产权变更手续，房屋或土地的折旧或摊销费用就不允许在税前扣除。