房地产企业一、二级联动方式的税务规划

1. 一、二级联动的概念

所谓一级开发，就是政府出让土地前的“三通一平”（水通、电通、路通和场地平整）；二级开发就是政府出让土地后的开发建设。所谓土地开发一、二级联动，属于2004年8月31日以后逐步形成的概念；而在此之前，很多项目都是运用此形式进行开发建设的，并无一级、二级之分，在明确土地市场和房屋市场之后，市场进行了细分。

2. 一、二级联动的税务规划

土地一级开发，简单说就是在国有建设用地上市交易前，对该宗土地进行征收和整理的过程，包括规划、征收和专用、场地平整、设施切改和市政基础设施建设等步骤；二级开发，则是进行房屋开发建设并将商品房上市交易的过程；一、二级联动开发，则是进行土地整理和房屋开发的全过程。在一、二级联动中，一级开发属于典型的重资产开发，大投入、高收益的背后，却隐藏着诸多制约因素。例如，高资金成本（开发周期长、变现效果慢）、融资渠道的缺失（银行等金融机构限制一级开发企业的融资需求）、土地制约（土地指标区域性限制、一级开发投资变现风险大）和政治风险等。

一、二级联动税务规划的路在何方？

（1）拔高土地成本。在按照企业与政府商议确定的一定比例进行直接的土地使用权出让金分成盈利模式下，可以考虑拔高二级市场的土地价格，再进行一级的土地分成，以提高增值税、土地增值税、企业所得税三大税种的税前抵扣金额，从而达到降低整体税负的目的。这种方法既能增加企业收益，又能抬高土地成本，无形中对地方政府而言，也是有利的。

（2）利用好优惠政策。对于一些比较边远，且较难开发的地块，政府在开发时会对竞标成功的开发商给予一些政策上的优惠，开发企业可以充分利用这些优惠政策，来转嫁项目产生的税收压力，并可以考虑设立不同的主体来获取收入。这些主体有的可能在税负较低的地区成立，例如，组建规划设计、园林绿化、咨询管理和拆迁服务公司等，因此，可以利用可能享受的税收优惠政策。

（3）上下游资源嫁接，促进配套成熟，优化项目环境。一、二级联动下，对于开发企业来说，利润增长的总体思路就是延伸价值链，通过上下游企业的扶持和帮助达到税务筹划的目的。一方面，在“七通一平”的定位上，尽量提升地块的基础设施建设，拔高项目定位，提升品质和配套设施建设，增加地块产品竞争力，提高土地成本，将主体利润转移；另一方面，利用好税种、税率的不同以及争取核定征收或财政返还政策等增加筹划的空间，降低企业综合税负。例如，可以利用好亏损的上下游公司，进行企业所得税的税务规划。

（4）适当购入部分待拆迁物业。拆迁谈判久拖不下，补偿费用价格高昂的系列报告近年来层出不穷。在一级开发阶段收购拟拆迁地块上的企业股权，既有利于加快企业一级开发的进度和速度，又能做好拆迁补偿的税务规划。通过提前购入部分待拆迁物业，既能保障二级开发的优势所在，又能利用其做好税务规划，拔高土地成本，调节一、二级联动的综合税负。