如何确定房地产项目是否应进行土地增值税清算?

税务机关在日常检查时，如果发现企业的开发项目完工或临近尾盘，要对项目是否达到清算条件进行检查。主要有以下三种情况:
  一是通过对整体转让未竣工决算的房地产开发项目或直接转让土地使用权业务的判断来确定。主要是通过“开发成本”“无形资产--土地使用权”科目及“主营业务收入”“应交税费--应交增值税(销项税额)”等科目的记载，判断是否存在这两类转让行为。如果有转让未竣工决算的房地产开发项目或直接转让土地使用权的行为，需要进一步核查是否只预缴了土地增值税而没有进行土地增值税清算。对于没有进行土地增值税清算的，可以按政策规定进行清算，有清算税款的要及时补缴入库。
  二是通过对完工或临近尾盘时的项目进行检查来确定。检查方式是核对项目(楼盘)的销售窗口表、明细账，通过窗口表的数据(已销未销数据)计算已销售面积占总销售面积的比例是否达到100%或超过85%。对于销售率达到100%的项目，应要求企业及时向税务管理机关申请土地增值税清算，对于已竣工验收且销售率超过85%的项目，则可以根据当地征管要求，按照可申请情况处理。
  三是通过对特殊情况的检查来确定。在税务检查中，如果发现房地产开发企业有取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的项目，可以要求企业进行土地增值税清算。检查的方式就是核对相关开发资料，根据资料数据信息判断是否进行土地增值税项目清算，这些资料主要有项目批文、国有土地出让(转让)合同、规划设计、施工证书等。

此外，对于纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的项目，税务机关在进行注销检查时，应要求企业进行土地增值税项目清算。