房地产企业合作开发中未取得土地使用权的情形如何纳税

【案例】合作开发中未取得土地使用权的情形如何纳税甲公司2×19年通过出让方式取得一宗土地使用权，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。甲公司由于没有房地产开发资质，决定与乙公司合作开发，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定，该开发项目的所有成本、费用均由甲公司支付，开发产品委托乙公司销售，销售合同由乙公司代甲公司与买方签订，但是销售不动产发票由甲公司开具，甲公司以该楼盘销售收入的3%支付乙公司开发、销售手续费。问：甲、乙公司各自该如何纳税？

【解析】本案例中，甲自身不具备房地产开发资质，虽然以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证，但是无法取得商品房预售许可证。即便甲公司与乙公司合作开发建房，但由于此种联建开发的特殊性，甲公司也无法直接取得房屋的销售许可，只能在办理完产权登记后进行房屋的二次分割转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以，该商住楼的销售主体实质上是甲公司，乙公司只是受托代建和代理销售而已。因此，甲、乙公司税务处理如下。

（1）甲公司税务处理。该商住楼是以甲公司名义自行建造的，没有发生土地使用权权属变更与转移，与乙公司签订的是委托代建合同。因此，施工阶段除所签订合同的印花税外，没有其他税金。销售阶段，尽管甲公司没有销售资格，但其行为属于委托乙公司代销，应当按照“销售不动产”税目计算缴纳增值税；同时，本着“实质重于形式”的原则，按照土地增值税的规定预缴土地增值税；按照《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》规定计算缴纳企业所得税。

（2）乙公司税务处理。由于乙公司只负责代建和代理销售，其发生的代建费用和销售代理费应按其他建筑服务缴纳增值税，有利润则正常缴纳企业所得税。