房地产企业主要税种筹划路径分析
2023-05-09 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一、纳税筹划概述
纳税筹划主要是指企业在严格遵循国家税收法规的前提下，通过对各类涉税项目进行筹划，并制定一系列完整、规范的纳税实际操作方案以实现税负降低的目标。纳税筹划主要具有以下六个主要特征：合法性、系统性、目的性、超前性、风险性和专业性。
在纳税筹划实务中，可以采用的纳税筹划方法主要有五种：
一是通过对各种税收优惠政策的使用来达到减、免、抵、退减轻税负的目的；
二是推迟纳税时间的方式，即在符合税收法规政策的前提下，通过推迟税款缴纳时间来获取该部分税款的资金时间价值，增加企业的流动性；
三是利用扣除技术来实现税负降低的目的，即通过缩小涉税业务的计税税基的方式来调整纳税金额，减轻税负；
四是采用分割法实现税负或税种计税依据的分离，从而来控制税率爬升所带来的税负增加风险；
五是通过制定严格科学的发票管理制度等方式进行筹划，这种方法对增值税进项税抵扣效果十分明显。
二、房地产企业进行纳税筹划的必要性
近年来随着国家对房地产行业各种宏观调控政策的实施，房地产企业的运营管理环境发生了重大变化，潜在的涉税风险因素增加，在内部管理中融入精细化管理理念势在必行，而进行纳税筹划能够从以下三个方面提升其内部管理的精细化程度：
一是能够合理减轻企业的税负压力，改善企业的盈利能力和核心竞争力，即通过纳税筹划可以实现税负的降低以及涉税风险的防控，从而为企业利润的增加以及流动性的改善具有积极意义；
二是能够改善房地产企业的法律意识，即所有的纳税筹划都是建立在对税收法规政策充分了解和熟悉的基础上，因此进行纳税筹划能够增强企业的法律意识，合法稳定持续运营；
三是能够促进房地产企业的资源优化配置效果，即纳税筹划是以企业总体的运营管理情况为基础来进行规划和实施的，客观上对企业资源的优化配置具有统筹作用。
三、房地产企业进行纳税筹划的具体路径
对于房地产企业来说，其在运营管理过程中会涉及增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税等多个税种，但是从重要程度来说，增值税、土地增值税以及企业所得税对其运营管理影响最大，因此本文重点围绕增值税、土地增值税和企业所得税的筹划路径加以分析：
（一）增值税的纳税筹划
增值税是房地产企业在运营管理过程中涉及的一个重要税种，随着“营改增”的全面铺开，大部分行业之间的抵扣链条被打开，这为房地产企业的增值税纳税筹划提供了一定的空间。在实务中可以采取的筹划路径主要有：
一是选择合适的纳税人身份。
对于房地产企业来说，其运营管理主要是由各个开发项目所组成。对于开发项目来说，最好是设立独立的子公司并保持纳税申报的独立性，这种方法所具有的主要优势在于每个项目的财务和经营状况各不相同，在成立时可结合具体情况选择一般纳税人或者小规模纳税人身份来进行纳税筹划，减轻税负。具体来说，就是根据一般纳税人与小规模纳税人之间的无差别平衡点抵扣率作为纳税人身份选择的依据。无差别平衡点抵扣率的测算过程如下：
先算增值率：增值率=（不含税的销售额-可抵扣进项金额）/不含税的销售额=1-抵扣率。接着令一般纳税人增值税应纳税额=小规模纳税人应纳税额，带入各自的计算公式可得出如下等式：不含税销售额*适用的增值税税率（一般纳税人）*增值率=不含税销售额*适用的增值税率（小规模纳税人），以房地产企业一般纳税人9%的税率和小规模纳税人3%的税率带入计算可的抵扣率约为67%，也就是说当项目预计抵扣率可以超过67%时可选择一般纳税人身份，否则应当选择小规模纳税人身份。
二是增加房地产企业的增值税进项税抵扣额。
在实际工作中能够增加房地产企业进项税抵扣额的措施主要有三：
一是在选择建筑公司时要综合考虑信誉、价格以及纳税人身份等因素，因为一般纳税人身份的建筑公司能够提供抵扣率较高的进项税发票，降低增值税负；
二是要积极争取甲供材的方式，主要是因为在甲供材方式下，房地产企业可以从一般纳税人身份的材料供应商处获取13%进项税率的专用发票，这与非甲供材方式下建筑商提供的9%进项税率的专用发票之间存在着不小的抵扣差；
三是要加强增值税进项税发票取得的细化管理，例如出差、会议等尽量取得可抵扣的进项税发票，同时对于车票、机票等要严格按照计提比例进行进项税的计提，以增加企业总体的进项税抵扣率，降低增值税税负。
（二）土地增值税的纳税筹划
土地增值税是房地产企业运营管理过程中的第一大税种，它是一种超率累进的征收模式。在实际工作中，对于土地增值税的纳税筹划可采取的主要路径有：
一是对土地增值税清算时点的筹划。
土地增值税在实务中是以预缴清算的方式来进行征收的，而清算是需要达到一定条件才可以进行，据此可以考虑合理利用该征收方式来控制清算时点，以达到获取税金时间价值的目的。要控制清算时点，必须要找准清算额与预征额之间的土地增值率平衡点，即销售额*预征率=扣除项目金额*土地增值率*土地增值税率，销售额=（1+土地增值率）*扣除项目金额，土地增值率=（销售额-扣除项目）/扣除项目，将销售额等式和土地增值率等式带入第一个等式抵消计算之后可得：土地增值率=预征率（/土地增值率-预征率）。当实际的土地增值率大于预征率时，则可预计未来的清算额会超过预征额，此时企业可考虑采取适当的合规合法措施来延迟清算时间，推迟税金的流出时间，否则要尽快清算，加速多缴税金的回笼，提前改善流动性。
二是科学利用利息费用来增加扣除额，降低土地增值率，减少土地增值税。
房地产企业在运营过程中需要大量的资金，并且每个项目持续的时间较长，因此在实际工作中多数企业都会选择负债融资的方式来缓解资金压力，大规模的贷款给企业带来了较高的利息支出。按照当前我国土地增值税实施条例的相关规定，对于房地产企业贷款利息的支出主要有两种方案：一种是贷款没有金融机构的证明、利息支出不能进行独立核算或者不能根据具体项目进行利息支出分摊时，利息支出的扣除额计算公式为获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息）*10%；另一种是上述三个条件同时符合时，利息支出的扣除额计算公式为利息+（获取项目土地使用权支出额+开发成本-资本化利息）*5%。两种方案决策的依据就是看哪种最终所计算利息扣除额较高，一般是在负债融资较高的情况下选择第二种方案，否则若权益融资规模较大则宜选择第一种方案。
三是利用土地增值税的税收优惠政策来进行筹划。
当房地产企业所开发的普通住宅增值率不超过20%时，按照现行政策是可以免征土地增值税的，这一优惠政策结合土地增值税的四级超率累进税率存在的跳跃临界点给企业带来一定的筹划空间，即以税率跳跃的临界点为基准，可设定增值率=20%，计算公式倒推商品房的最高定价，然后再细化定价策略，在增加企业总体利润的情况下享受土地增值税的免征优惠政策。
（三）企业所得税的纳税筹划
对于房地产企业来说，对于企业所得税的纳税筹划可采取的具体路径有：
一是结合现有的企业所得税相关规定，对广告费、宣传费以及业务招待费等进行统筹规划，将各项费用支出控制在所得税税前扣除的限额标准之内，以业务招待费为例，所得税法规定业务招待费的扣除额为其发生额的60%与营业收入0.5%之间较小者，房地产企业在实际工作中可作为参考；
二是通过成立独立的销售公司的方式来降低企业所得税，在一定条件下成立独立的销售公司并将开发商品房以一定的价格出售给销售公司进行销售会降低企业所得税税负。
本文以房地产企业的税务管理为研究对象，结合纳税筹划的常用方法，结合房地产运营管理实际，概括了其开展纳税筹划的必要性，然后围绕房地产企业在税务管理过程中涉及的增值税、土地增值税以及企业所得税三个重点税种，从合理选择纳税人身份、增加房地产企业的增值税进项税抵扣额、对土地增值税清算时点进行筹划、科学利用利息费用来增加扣除额等多角度提出了较为具体、切实可行的纳税筹划途径，希望能够对其合理降低自身税负、控制涉税风险，保持持续稳定运营提供有益参考。
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