关于房地产企业土地成本扣除的8个经典问题
2022-10-12 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
问题1：房地产企业付国土资源局土地违约金、滞纳金是否可计入开发成本扣除？
答：企业支付各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动外发生支出，会计上应计入营业外支出科目。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施费用指与项目有关销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作营业处支出处理办法和土地增值税政策规定，违约金不属土地增值税扣除项目。
问题2：取得土地的印花税可否记入土地成本？
（天津市地方税务局公告2015年第9号）
②土地出让合同缴纳印花税应计入管理费用。（宣城市地方税务局劳财税科 2015-11-02）
③印花税按财务制度规定应于发生时计入管理费用，已予以扣除，所以房地产开发项目缴的印花税不再单独扣除。 （合肥市地税局劳财税处 2014-04-14）
问题3：对以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地成本？
湖北省 鄂地税发[2008]211号：房地产企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确的，可将修筑道路成本作为土地使用权购置成本或开发成本扣除。土地增值税征管和政策问题解答（南京地税）：以地补路（工程）项目，其修路成本和承担工程成本，能否看作是其取得土地的成本？
答：考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得土地，实际上取得的土地是承担修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地产公司可修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但应核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关政府文件或合同（协议）为依据。
广西 桂地税发〔2008〕44号：
关于当地政府要求房地产开发商建设道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，可否扣除的问题。
房地产开发商按当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施所产生的成本费用，凡属房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，可据实扣除；与开发项目立项无关的，则不予扣除
问题4：逾期开发缴土地闲置费如何扣除？
注意：国税发[2009]31号规定：计算企业所得税时，土地闲置费可在税前扣除。土地增值税与企业所得税规定不同。
问题5：钉子户额外补偿费用如何确认扣除？
答：闽地税发【2008】64号：与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，属实的，可据实扣除。
房地产企业拆迁过程中，与被拆迁居民（村民）等自然人签补偿协议，可据实扣除。房地产企业缴的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。津地税地 [2011]24 号：房地产企业由于自身原因造成并直接支付的补偿款项，可作为 “其他房地产开发费用 ” 据实扣除。
问题6：无票的土地成本如何确认？
答：桂地税发【2008】96号：对于纳税人取得的土地，因无合法有效票据，如何确定土地成本的扣除问题。经研究，关于纳税人取得土地使用权所支付的金额，按以下顺序确定:
（2）纳税人缴契税的，以土地缴契税时计税依据为取得土地使用权所支付金额。
问题7.土地使用税可否计入开发成本？
答：①税务总局答复：现行税收政策规定暂不明确，这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算。房地产企业与一般工商企业在土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则计入房地产开发成本部分，在税务总局对该问题进一步明确前，暂可视为开发成本一部分。（国家税务总局 2013/01/15）
②大地税函[2008]188号：纳税人取得土地使用权后缴的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
③青地税发[2008]100号：开发企业在开发项目完工前或完工后缴的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。
问题8.印花税能否在土地增值税清算时扣除？
答：财会〔2016〕 22 号规定，营改增后“营业税金及附加”调为“税金及附加”科目，核算企业经营活动发生的房产税、土地使用税、印花税等相关税费；国家统一会计制度相关规定与本规定不一致，应按本规定执行。国家税务总局广东省税务局公告 2019 年第 5 号 第37条规定，根据会计制度规定，纳税人缴的印花税列入“管理费用”核算的，按开发费用
有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。
阅读:636 评论:0