经典案例|：以出地方为主体的隐名合作开发如何税务处理？

增值税下合作开发不能沿用营业税政策口径，但仍需强调共同投资、共担风险、共享收益，土地约束条件决定加名受限的，只能采用隐名合作开发，操作相对更容易些，只不过要特别注意合作开发期间双方的利益诉求是否稳如初衷。

案例 A公司资金实力雄厚，B公司有土地但受制于房地产市场下行建设资金匮乏无力开发，经协商一致，A公司同意以2亿元的现金出资，B公司以10万平方米的土地使用权出资，鉴于土地已在B公司名下，双方约定不再成立独立法人公司，成立项目部，以B公司为主体联合A公司共同开发房地产。

双方协议约定，A公司投资比例占60%，B公司投资比例占40%，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式，项目建成后，B公司自持40%商业独立经营，A公司所享受权益比例已对外出售，取得收入2.5亿元，实现净利润4000万元，B公司项目清算清盘后支付现金4000万元给A公司，A公司退出合作开发体系，项目结束。

问题：如何界定上述合作开发税收关系以及如何会计和税务处理呢？

【税务分析及处理】 

1、AB公司之间的合作协议约定内容明确了以B公司为主体，双方共同投资、共同经营、共担风险、共享收益的合作模式。

该模式并不违背《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号，2020年修正）第十二条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同”。以B公司为合作主体，且A公司并非B公司股权投资股东A公司对于该项目所实施的投资不能计入B公司“实收资本”科目，不享有B公司股东权利和义务，但享有按双方最终确定的该合作项目各自投资总额及投资比例计算分配的该合作项目的最终获益权。

2、A公司以货币资金出资，在出资环节不涉及税收问题。以B公司为开发主体合作开发房地产，B公司出资环节土地使用权未发生转移，不涉及流转增值税问题；在房屋建成后销售环节，无论是否B公司权益部分，均应以B公司为主体核算应计增值税。

3、土地增值税。在出资环节，A公司、B公司均不涉及土地增值税应税行为；在房屋建成后销售环节，无论是否B公司权益部分，均应以B公司为主体核算应计土地增值税，包括预征和清算。

4、契税。投资环节和项目分配环节，B公司所分配40%物业权益部分不动产权属未转移，无需缴纳契税；A公司60%物业权益部分市场销售，购买人缴纳契税，与AB公司无关。

5、企业所得税。A公司分配的利润视同股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税；B公司应将合作开发项目形成的利润并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

政策依据：

国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十六规定：

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

……

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

【会计分析及处理】 

1. A公司会计分析及处理

A公司以现金隐名出资，应通过“其他应收款”科目核算，合作项目分配利润属于投资收益。

（1）按照协议投入货币资金时

借：其他应收款—B公司  20 000（万元）

贷：银行存款   20 000（万元）

（2）合作项目实现利润时

借：其他应收款—B公司 4 000（万元）

贷：投资收益4 000（万元）

（3）收到被投资方分配的利润时

借：银行存款 4 000（万元）

贷：其他应收款—B公司 4 000（万元）

（4）收到被投资方归还投资时

借：银行存款   20 000（万元）

贷：其他应收款—B公司 20 000（万元）

2. B公司会计分析及处理

A公司以现金隐名出资，B公司收到A公司的出资款，应通过“其他应付款”科目核算，分配合作项目利润通过“利润分配”核算。

（1）收到A公司出资时

借：银行存款（共管账户） 20 000（万元）

贷：其他应付款——A公司  20 000（万元）

（2）项目清算应分配A公司利润

借：利润分配——应付利润 4 000（万元）

 贷：其他应付款——A公司 4 000（万元）

（3）支付A公司合作开发利润时

借：其他应付款——A公司 4 000（万元）

  贷：银行存款 4 000（万元）