用案例分析视同销售收入清算审核的标准

2022-10-11 作者:土地增值税网来源:土地增值税网

审核视同销售收入 国税发【2006】187号第3条）

开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人非货币性资产等，在其所有权发生转移时，应视同销售房地产，按下列顺序和方法确认收入：
①按本企业同一地区、同一年度销售同类房地产平均价确定；
②参照当地当年、同类房地产市场价或评估价确定。

提示：开发企业将开发部分房地产转企业自用或用于出租等商业用途时，如产权未发生转移，不缴土地增值税，税款清算时不列收入，不扣相应成本和费用。

案例.视同销售行为如何调整计税依据

基本情况：某房地产公司20X4年月10月将本项目建的5栋共900平方米住宅以1.2万元/平方米共计1080万元价格以奖励名义出售给本公司5名高管做住宅，该公司以1080万元确认清算收入。20X6年申请土地增值税清算。而该公司同期同类住宅平均销价1.6万元/平方米。

分析：根据国税发〔2006〕187号第三条第一款和国税发〔2009〕91号第十九条规定：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。经税务人员实地审核，且审查该公司“开发产品”明细账及属同一期开发产品，其开发成本基本相同，而该公司同期同类住宅平均销价1.6万元/平方米。该公司行为属税法中规定视同销售行为，应按1.6万元/平方米确认收入

拆迁补偿：
国税函【2010】220号第6条：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。按国税发【2006】187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。
房地产企业付回迁户补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户付房地产企业补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。拆迁人的开发产品视同销售，其价格按货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开发票；按货币补偿方式计算补偿金价款，计入土地征用及拆迁补
偿费扣除项目。
总结：

安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目拆迁补偿费。

房地产企业付给回迁户补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户付给房地产企业补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。