经典案例分析：土地增值税清算成本分摊争议
2022-10-12 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一、基本案情：
1.兴达房地产公司开发“东方家园”项目，2006年6月12日在当地发改委备案，至2014年4月30日止，销售面积占建筑面积比99.07％；
2.2014年4月23日河池市地税直属分局向该公司送达《税务事项通知书》，通知该项目已符合清算条件，要求该公司收到通知起90日内提供清算资料，办清算手续。
3.该公司就 “东方家园”项目和施工方广西河池城市建设公司因纠纷而民事诉讼，法院经法定程序指定有工程造价咨询鉴定资质的专业机构祥浩工程造价咨询有限公司，对该项目工程造价鉴定。企业以法院认可和实际执行工程支出金额进行商铺建安成本确认和土地增值税项目扣除计算。该公司清算申报时，提交该项目工程费用票据及财务账目等财会资料只表明其成本总额，未在该项目成本核算中独立核算普通用宅和商铺建安成本。
4.该公司报税务机关的该项目自行清算应补土地增值税825,657.44元；
5.当地税务机关2014年9月17日完成该项目清算审核，2014年9月22日作出《税务事项通知书》，应补土地增值964,739.84元。争议金额139,082.4元，占比17%！
二、争议及法院判决。
争议：成本分摊方法。
企业主张：商铺建安成本采用直接法（法院认可且实际发生金额）。
税务认定：没分开核算，按建筑面积分商铺建安成本。
法院判定：建筑面积分。依据：东方家园项目建的房屋分普通住宅和商用房，其成本费用财务没分别核算，上诉人申报土地增值税时提交申报材料对扣除项目成本费用是混合核算，应以普通住宅、商用房分别按建筑面积比分。
三、清算成本分摊方法的税务认定。
1、分开核算依据：
①上诉人始终以“东方家园”作一个核算对象，混合财务核算，没分清或分摊应归集于普通住宅、商用房成本和费用，没分别核算普通标准住宅和商用房增值额。
②该项目建的房屋为普通住宅和商铺两种类型，其财务核算和土地增值税申报时，开发六项成本均为项目总成本，财务没分别核算，只通过民事诉讼判决六项成本中建安工程成本，其他五项成本没分别核算。
2、辅助资料：民事诉讼判决工程结算造价仅标注不同楼栋间工程造价，并未区分普通住房、非普通住房及商用房工程造价金额。
3、分摊方法：会计核算对开发六项成本都没分开核算普通住宅和商铺，只在清算时分开，但同时使用建筑面积法和直接成本法。
4、分摊方法同类原则：国税发【2009】91号 第21条第6款规定：“同一类事项，应采取相同会计政策或处理方法。会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
5、税务不认可双重标准：
①建安工程费和其他五项费，同属同一类扣除项目，应采用同样处理方法。
②该公司自行计算该项目土地增值税，分摊普通住宅和商铺成本时，同一类扣除项目采取不同处理方法，即商铺建筑安装工程费采取直接成本法扣除，其它五项费用采用建筑面积法分，与现行法律法规规定不符。
③上诉人因民事诉讼判决工程结算造价，认定其建筑安装成本可分清，按分清计算土地增值税，明显违背会计准则第15条规定“同一企业不同时期发生的相同或相似的交易或事项，应采用一致会计政策……。”和税收法律法规规定。
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