在房地产土地增值税开发间接费用包括哪些支出项目?

            在房地产土地增值税开发间接费用包括哪些支出项目?

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项第七款规定:“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”
     在企业的日常会计核算中，“开发间接费用”与“管理费用”由于核算内容相似，因此容易混淆，企业在日常企业所得税汇算清缴时要注意调整，在土地增值税项目清算时，也要正确调整。各地具体规定举例如下:
    1.海南省规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十八条规定:"开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”
    根据国家税务总局海南省税务局发布的解读，“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用。对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用属于房地产开发费用。差旅费、会议费等费用不得列入开发间接费用。
    2.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(八)项规定:“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
    1.行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列人开发间接费。
    2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算，划分不清、核算混乱的开发间接费用，全部作为房地产开为费用扣除。“
   3.北京市规定
  《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十三条第(七)项第2点规定:"开发间接费用与纳税人的期问费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、移算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。”
    4.贵州省规定
    《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号发布)第四十四条第二款规定:“房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用、不允许将属于开发费用性质的支出列人开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除”;第四十九条规定:“房地产开发企业发生的下列费用，应当视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
    (一)向母公司或总公司交纳的管理费。(二)转让房地产过程中发生的诉讼费。(三)为房地产开发项目购买的商业保险。
(四)为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用”。
     5.厦门市规定
    《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第四十条第(一)项规定:“开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列人开发间接费。”

对于开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用核算制度依据，该管理办法第四十条第(二)项规定;“开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算”。

6.广州市规定
    根据《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》(穗地税函〔2012)198号)第十二条第(二)项的规定，房地产开发企业发生的下列费用，应作为管理费用计算扣除:
   (1)委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用(工程监理费除外);
   (2)向上级公司缴纳的管理费;
   (3)转让房地产过程中缴纳的诉讼费;

(4)为开发项目购买的商业保险。
    根据该指引第十二条第(三)项的规定，“房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应作为销售费用计算扣除”。