在土地增值税中关于公共配套设施费处理的3个关键问题

一，因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的如何处理?

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项第六款及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006〕187号)第四条第(三)项的规定，公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

已经确定移交的，其成本、费用可以扣除。对于因各种原因暂时无法移交的。一些地方规定要出具一定的证明资料。
    1.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(七)项第2点规定:“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
    (1)纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。
   (2)纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。”
    2.北京市规定
   《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十三条第(六)项第3点第(2)小项规定:“纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。”
    3.厦门市规定

《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十九条第(一)项第二款规定:“因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。”

二，预提的公共配套设施费如何处理?

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号文件印发)第二十一条第(二)项规定:“扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。”
    预提的公共配套设施费原则上不得扣除，各地具体规定举例如下:
   1.海南省规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十七条第(五)项规定:“预提的公共配套设施费，违章建设、重复建设发生的公共配套设施费不允许扣除”。
   2.广西壮族自治区规定
   《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(七)项第4点规定:“纳税人预提的公共配套设施费不得扣除。纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得

   三，实际发生的公共配套设施费如何扣除处理?
    答:根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(二)项第六款及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006〕187号)第四条第(三)项的规定，公共配套设施成本费用可以扣除。在实务中，各地具体规定举例如下:
    1.对服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用的处理
   对服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用一般按照各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。例如,《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》(天津市地方税务局公告2016年第25号)第四条第(一)项规定:“分期开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊”。
    2.纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的处理

(1)北京市规定。

《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十三条第(六)项第5点规定:“纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。”
   (2)厦门市规定。
   《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十九条第(二)项规定:“房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。”
    3.对同一宗地上有多个开发项目分期开发的，如果前面的项目完成清算后又产生属于全体项目共同受益的公共配套设施的处理
   (1)海南省规定。
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十七条第(六)项规定:“分期开发房地产开发项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中分摊扣除”。
   (2)广州市规定。
   《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第五条第(三)项规定:“在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。”