房地产开发企业销售的房屋装修费用如何扣除?
2023-01-06 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)项第一款规定:“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本。”
根据《商品住宅装修一次到位实施导则》(建住房〔2002〕190号文件印发)的相关规定，建造全装修住宅，要实施土建设计和装修设计一体化，装修工程一次到位，这样家具、电器等相关设施物品就构成不动产附属设施和附着物。但是受目前各地房地产及建筑市场制约，税务机关无法统一确定装修费用的标准，在实操中，各地具体掌握的尺度有一定差异，但总体把握尺度是:装修费用需要在房屋销售合同中明确，对于可移动的家具、家电物品等装修费用一般不予扣除。各地具体规定举例如下:1.海南省规定
《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十六条第(一)项规定，销售已装修的房屋，装修费符合以下情形之一的，允许扣除(计人建筑安装工程费):
(1)在销售合同或补充协议中明确了房价中包含装修费的;
(2)销售发票中包含装修费的;
(3)签订销售合同时捆绑签订装修合同的。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。
该办法第十六条第(二)项规定，“在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除”。
根据国家税务总局海南省税务局发布的关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的解读，装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境要求，使用建筑装饰材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。可移动家电、家具，日用品，可移动装饰品等不属于装修范围，也不属于土地增值税征收范围，因此在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比原则，在清算时按采购原价在收人中同时剔除。
2.安徽省规定
《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第四十一条规定:“纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收人，应以总销售收人减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收人计算土地增值税。”
3.广西壮族自治区规定
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十条第(五)项规定:“纳税人销售已装修的房屋，发生的合理装修费用可计人房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同(协议)中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计人房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计人开发成本予以扣除。”
4.青岛市规定
《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第五条规定:“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本。
装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的可移动家电可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)的支出。土地增值税清算时，在收入中同时剔除购置成本。”
5.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十三条第(五)项规定:“纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计人房地产开发成本。
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计人房地产开发成本。
上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。
2.纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
3.纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计人房地产开发成本。”
6.新疆维吾尔自治区规定
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)第五条规定:“房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计收入也不允许扣除相关成本费用。”
7.贵州省规定
《贵州省土地增值税消算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号发布)第五十一条规定:"房地产开发全业销售已装修的开发产品，并且在(商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其爱生的装修费用计人房地产开发成术:未明确约定的，其装修费用不得计人房地产开发成本，
上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰酶)等所发生的支出。”
8.厦门市规定
《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十八条规定，纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计人房地产开发成本。
纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施导则》以及厦门市人民政府发布的规定。
纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
根据厦门市的政策规定，装修标准如果不符合《商品住宅装修一次到位实施导则》等规定，也不予扣除。
9.重庆市规定
《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》(渝财税(2015〕93号文件印发)第一条第(四)项第2点规定:“房地产企业销售已装修的房屋，其装修费用(包括固定设备)可以计人房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产企业自行采购或委托装修企业购买的家用电器、家具、日用品、装饰用品等物品所发生的支出。”
10.广州市规定
《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第一条规定:“随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计人开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。”
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