在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部费用是否可以计人房地产开发成本?

  

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定:“开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”
    根据上述政策规定，企业在开发项目以外单独建造的样板房、售楼部的成本费用应按照销售费用进行处理，不得计人房地产开发成本。各地具体规定举例如下:
    1.海南省规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十六条第(二)项规定:“清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等不得计入房地产开发成本。在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除”。
    2.安徽省规定
《安徽省土地增值税清算管理办法》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号修改)第四十二条规定:“纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计人房地产开发成本。”
   3.江西省规定
   《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第四十一条规定:“纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理:
   (一)纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。
   (二)纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计，建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。
   4.北京市规定
   《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程)(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十三条第(五)项第3点规定:"纳税人在清弃单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计人房地产开发成本。
   5.贵州省规定
  《贵州省土地增值税清算管理办法)(贵州省地方税务局公告2016年第13号发布)第五十条规定:“房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理:
    (一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计人销售费用。按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
   (二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计人建筑安装工程费进行扣除，
    (三)房地产开发企业采取经营租赁方式租人房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计人销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
    (四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计人销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
    6.厦门市规定
    《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2016年第7号修订)第三十八条第六款规定:“纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计人房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。”
    7.山西省规定
   根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号发布)第十九条第(三)项第3点的规定，售楼处、样板房的装修费用不允许作为开发成本扣除。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计人房地产开发成本。
   8.广州市规定
   《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引[2012年修订版]的通知》(穗地税函〔2012〕198号)第十二条第(一)项规定:“房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用;对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房装修费用作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。”