房地产开发企业借款费用如何分配?（案例分析）

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009)31号文件印发)第三十条第(三)项规定:“借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。”
    一般项目借款是针对整个项目，因此，在借款对应的项目中，不同成本对象要共同负担借款费用。

关于上述直接成本法或预算造价法，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十九条的规定，直接成本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;预算造价法，指按期内某一月本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

案例分析：

1，按照预算造价法分摊借款费用的处理
   A房地产开发公司开发的甲项目，按照预算造价法分摊借款费用，其中地上住宅面积造价130 000万元，地上商业面积造价 32 000万元，地下建筑面积造价22 000万元。假定融资费用11000万元，融资费用分掉计算如下:
   总造价:130 000+32 000+22 000-184000(万元);
   地上住宅应分摊的融资费用:11000x(130 000+184000)=7771.74(万元);

地上商业应分摊的融资费用:11000x(32 000184000)1913.04(万元):

地下建筑应分摊的融资费用:11 000x(22 000÷184 000)=1315.22(万元)。
    2，按照直接成本法分摊借款费用的处理
   A房地产开发公司开发的某项目有甲、乙两栋不同层高住宅楼及一栋写字楼，其中甲楼的建造成本为2000 万元，乙楼的建造成本为3000 万元，写字楼的建造成本为 2800 万元。A 房地产开发公司为该项目借款共计发生利息支出800万元。各楼栋应用直接成本法分配计算借款费用如下:
   甲楼应分摊的利息费:2 000÷(2000+3000+2 800)x800=205.13(万元);

乙楼应分摊的利息费:3000÷(2 000+3000+2800)x800=307.69(万元);

写字楼应分摊的利息费:2800÷(2 000+3000+2800)x800=287.18(万元)。