【案例分析】土地成本的分配计算(一般方法)

A公司20x6年3月拍得的一块土地，面积48 000平方米，假定“取得土地使用权所支付的金额”为1.95亿元，该块地分四期进行开发。

   1.不同清算项目之间共同土地成本的分摊。
   A公司该块地分四期进行开发，20x8年5月开始清算第一期(甲项目)。假定第一期项目占地面积为12 000平方米。第二期项目占地10000平方米，第三期项目占地8 000平方米，第四期项目占地18 000平方米。则各期清算项目分摊土地成本(按占地面积法)计算如下:
    第一期项目分摊:195 000 000x(12 000÷48 000)-4875(万元);

第二期项目分摊:195 000 000x(10 000÷48 000)=4 062.50(万元);

第三期项目分摊:195 000 000x(8000÷48 000)=3250(万元);

第四期项目分摊:195 000 000x(18000÷48 000)=7312.50(万元)。

    2.同一清算项目不同性质物业之间土地成本的分摊。
    A公司20x8年5月开始清算甲项目，其占地面积为12000平方米，假定土地成本为5000万元。
    (1)按照建筑面积法分配。假定其中可售物业建筑面积31000平方米、公共配套设施建筑面积3 800平方米、企业自持自用建筑面积5200平方米，总建筑面积为40 000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下:
    ①在三种不同性质物业之间的分配。
    可售物业分配成本:5000x(31000÷40 000)=3875(万元);

公共配套设施分配成本:5 000x(3 800÷40000)=475(万元);

自持自用分配成本:5 000x(5 200÷40000)=650(万元)。
   ②公共配套设施成本的分配。即公共配套设施成本要在可售物业面积与企业自持自用面积之间分配，假定公共配套设施直接成本125万元，与分摊的成本(475万元)合计为600万元。则公共配套设施成本分配如下:
   可售物业应分配的成本:600x(31 000÷36 200)=513.81(万元);

自持自用应分配的成本:600x(5200÷36 200)=86.19(万元)。
   (2)按照占地面积法分配。假定其中可售物业占地面积9000平方米、公共配套设施占地面积1200平方米、企业自持自用占地面积1800平方米，总占地面积为12 000平方米。则不同性质物业应分配成本如下:
    ①在三种不同性质物业之间的分配。

可售物业分配成本:5 000x(9 000÷12 000)-3 750(万元);

公共配套设施分配成本:5000x(1200÷12 000)-500(万元);

自持自用分配成本:5 000x(1 800÷12 000)-750(万元)。

②公共配套设施成本的分配。即公共配套设施成本要在可售物业面积与企业自持自用面积之间分配，假定公共配套设施直接成本125万元，与分摊的成本(500万元)合计为625万元。则公共配套设施成本分配如下:
   可售物业应分配的成本:625x(9000÷10800)=520.83(万元);

自持自用应分配的成本:625x(1 800÷10 800)=104.17(万元)。

    3.同一清算项目不同类型之间土地成本的分摊。
    A公司20x8年5月开始清算甲项目，假定甲项目可售面积土地成本为4 270.83万元(3750+520.83)。
   (1)按照建筑面积法分配。假定甲项目可售面积31 000平方米，其中普通住宅建筑面积20 000平方米，非普通住宅建筑面积3000平方米，非住宅面积8000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下:
   普通住宅分配成本:4 270.83x(20 000÷31 000)=2755.37(万元);

非普通住宅分配成本:4 270.83x(3 000÷31 000)=413.31(万元);

非住宅分配成本:4 270.83x(8000÷31 000)=1 102.15(万元)。
   (2)按照占地面积法分配。假定甲项目可售物业占地面积9000平方米，其中普通住宅占地6000平方米，非普通住宅占地面积2000平方米，非住宅占地面积1000平方米。则不同性质物业之间应分配成本如下:
    普通住宅分配成本:4 270.83x(6 000÷9 000)=2 847.22(万元);

非普通住宅分配成本:4 270.83x(2 000÷9 000)=949.07(万元);

非住宅分配成本:4 270.83x(1 000÷9 000)=474.54(万元)。

    4.同一清算项目已售与未售物业之间土地成本的分摊。
    A公司20x8年5月开始清算甲项目，如果甲项目已经全部销售完毕，则土地成本不存在已售与未售物业之间的分配计算，如果还有未销售的物业，则需要计算已销售物业应承担的土地成本。因土地成本在已售与未售物业之间的分配计算仅限定在同类型物业，因此只能按照建筑面积法计算。假定甲项目中普通住宅已销面积为19 000平方米。则应分配土地成本如下:
    已销普通住宅应分配成本:2 847.22x(19 000÷20 000)=2 704.86(万元)。