土地增值税清算打除项目(共同的成本费用)有哪些基本分摊方法及分摊原则?

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定:"纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
    《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006〕187号)第四条第(五)项规定:“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”
   《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009〕91号文件印发)第二十一条规定:“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
    根据上述政策规定，国家税务总局对扣除项目金额的分摊原则是“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”。特别是受益对象的区分，是成本分摊计算的重要依据。例如，很多地方在实务中解释(规定)，同一个清算项目中，对于仅在某一类型物业中进行的精装修工程，按照受益对象，其发生的精装修费用只能在该类型物业中进行分摊。对于同一个清算项目中含有住宅、非住宅物业的，若发生的燃气工程成本受益对象为住宅，则只能由住宅物业分摊。对于项目中发生的地上景观、绿化、门窗等成本费用支出，因其受益对象为地上建筑物，则应在地上建筑物中根据具体情况分摊。
    在实务中，各地税务机关对房地产开发成本的归集和分配的掌握尺度如下(包括但不限于):
    一是对于能明确成本对象可以直接归集的房地产开发成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。
    二是对于分期、分批或多个清算项目之间的房地产开发成本的分摊，一般采取的是建筑面积法，无法采取建筑面积法的按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。
    三是对于同一清算项目中的房地产开发成本的分摊，一般采取的是建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法。
    四是分期开发房地产项目的，各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。
    对于上述“其他合理方法”的应用，由于各地房地产开发情况差异较大，根据合理性原则，一些地方税务机关规定可以采取其他方法分配、例如层高系数法、预算分配法、售价系数法等。但是具体方法的确定，需要企业(或税务师事务所)就使用方法的合理性、逻辑性等与税务机关充分沟通以取得支持(各地具体规定见后续内容)。