房地产企业报审的工程造价成本资料不符合清算要求或不实的如何处理?

    

  《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条第二款规定:“条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。”根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(二)项的规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省级税务机关确定。

   根据上述政策规定，纳税人在土地增值税清算中报审的资料不符合清算要求或不实的，或明显高于当地标准参考值且无正当理由的，税务机关可以核定开发成本。
    各地具体规定举例如下:
    1.海南省规定
   《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十二条规定:“有下列情形之一的，主管税务机关应按照当地工程造价参考指标核定扣除项目金额:
   (一)纳税人不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的，或提供虚假的合同、结算等资料的;
  (二)申报的工程造价高于当地工程造价参考指标，又无正当理由的;

  (三)装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单;装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个人施工，造价高于当地工程造价参考指标的;

   (四)大额工程款用现金支付或支付资金流向异常的。”

   2.湖北省规定
   《土地增值税征管工作指引(试行)》(鄠税财行便函〔2021)9号文件印发第二十四条规定:“清算资料不符合要求或不实是指存在下列情形之一:
   (一)不能准确提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。
   (二)工程结算项目建安造价明显高于可参照的当地建安造价平均水平且无正当理由的。
   (三)挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程造价支出明显偏离合理区间，且无正当理由，并不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的。
  (四)房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于可参照的当地建安造价平均水平的。
  (五)大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。”
   3.福建省规定
   《国家税务总局福建省税务局 福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》(国家税务总局福建省税务局福建省住房和城乡建设厅公告2019年第9号)第一条规定:“《工程造价计税成本标准》适用于税务机关对房地产开发企业的土地增值税征收管理。”
    对于参照的区间，该公告第二条规定:“税务机关按照《工程造价计税成本标准》核定房地产开发项目工程造价成本时，以建设工程开工竣工对应年度的工程造价计税成本标准进行测算;对工期跨年度的，按照所属各年度工程量或者工程进度结算价款权重对应的工程量测算，未按上述方法准确区分的，按照所跨各年度标准的平均值测算。开工竣工年度在发布的《工程造价计税成本标准》中未涵盖的，参照就近年度标准值测算”。
对于申报数据与参照标准的处理，该公告第三条规定:“房地产开发企业对土地增值税清算申报的工程造价成本扣除金额高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，应当提供相关证据，经税务机关认定后，予以据实扣除。上述相关证据包括并不限于建设工程规划设计(施工)图、室外总平图、竣工图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单、土石方工程测量报告、工程结算书、建筑面积测绘报告等。对税务机关认定结果有异议的，税务机关还可以委托工程造价鉴定，并以鉴定意见作为是否采信的判断依据”。
    4.广东省规定
   《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号发布)第二十七条规定:“纳税人办理土地增值税清弃所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通 a纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清。证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。
凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一:
1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的;
2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的;
3,挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的;
4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项
目金额标准的;
5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。”
     5.广西壮族自治区规定
《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号发布)第四十二条规定:“单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理:
(一)主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除
(二)主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准并据以计算扣除。”
      6.江西省规定
《国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告》(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)第四条第(一)项规定:“开发成本的核定标准。对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，具体制定包括'前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用’在内的房地产开发成本参考标准，据以计算扣除。”
    7.青岛市规定
《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控-促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第七条规定:“对房地产开发企业成本申报资料存在下列情形之一的，主管税务机关应参
照税务机关通过评估建立的房地产开发成本平方米造价预警指标，结合房屋结构
用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本;上述预警指标中没有的，可以参照各级建筑工程行政主管部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定其准予扣除的成本;房地产开发企业有异议的，可委托物价部门进行个案评估:
(一)建筑工程费明显高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的;
(二)大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人(含分包人)为房地产开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的，或者价格明显偏高的;
(三)前期工程费、基础设施费、开发间接费等价格明显偏高的;

(四)清算申报时所附送的凭证和资料不符合清算申报要求的。
核定房地产开发成本后，清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于5%。”
    8.北京市规定
《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十四条规定:“对开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费用(以下简称四项成本)，按有效凭证金额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，应按核定办法扣除:
(一)无法按清算要求提供开发成本核算资料的。(二)提供的开发成本资料不实的。
(三)发现清算资料中存在虚假、不准确的涉税信息，影响清算税款计算结果的。(四)清算项目中四项成本的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。”
     9.浙江省规定
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办
法的公告》(浙江省地方税务局公告2016年第20号)第二条规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的'四项开发成本’的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定'四项开发成本’的单位面积金额标准。”
     10.山西省规定
《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(山西省地方税务局公告2014年第3号发布)第十九条第(二)项第3点规定，建筑安装成本费用高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，且明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告。