案例分析：房地产企业如何采用平均售价比率法进行成本分配计算?

平均售价比率法是对清算结束后再销售房屋及车库等采取的一种方法，目的是解决在清算后销售的，因售价与扣除成本差异较大导致的增值率高、税负不均等问题。该方法主要适用于在可销售的不同类型房屋之间进行分配，同时对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋(如多层、小高层、高层等)，也可适用。
    具体计算办法如下:
    将住宅商品房的平均售价作为参数，对营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，然后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

所用数据包括:营业用房平均售价、住宅商品房平均售价、车库平均售价:营业用房总可售面积、住宅商品房总可售面积、车库总可售面积;营业用房已售面积、住宅商品房已售面积、车库已售面积;总开发成本(含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金)。、

案例分析：

采用平均售价比率法进行成本分配计算

1.计算分摊系数。
   假定住宅商品房已售面积25 000平方米、营业用房已售面积4 500平方米、库已售面积400平方米;住宅商品房销售收入20 000万元、营业用房销售收入5 400万元、车库销售收入800万元;住宅商品房可售面积26 000平方米、营业用房可售面积5500平方米、车库可售面积600平方米。总开发成本12 000万元。
  (1)平均售价。
  ①营业用房平均售价=已售营业用房收入/已售营业用房面积。
    营业用房平均售价=5 400/4 500=1.2(万元/平方米)
  ②车库平均售价=已售车库收入/已售车库面积。
    车库平均售价=800/400-2(万元/平方米)
  ③住宅商品房平均售价=已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
    住宅商品房平均售价=20 000/25 000-0.8(万元/平方米)
  (2)分摊系数。
  ①营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数(M1)=营业用房平均售价/住宅商品房平均售价。
       M1=1.2/0.8=1.5
  ②车库与住宅商品房开发成本分摊系数(M2)=车库平均售价/住宅商品房平均售价。
     M2=2/0.8=2.5
  2.分摊成本计算。
  (1)营业用房应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积xM1+住宅商品房总可售面积x1+车库总可售面积xM2)]x(营业用房总可售面积xM1 )。
    营业用房应分摊的=[12 000/(5 500x1.5+26 000x1+600x2.5)]x
   总开发成本  (5 500x1.5)=2 769.23(万元)
   (2)住宅商品房应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积xMI+住宅商品房总可售面积x1+车库总可售面积xM2)]x(住宅总可售面积 x1 )。
    住宅商品房应分摊的_[12 000/(5 500x1.5+26 000x1+600x2.5)]x
    总开发成本(26 000x1)=8 727.27(万元)
  (3)车库应分摊的总开发成本=[总开发成本/(营业用房总可售面积xM1+住宅商品房总可售面积x1+车库总可售面积xM2)]x(车库总可售面积xM2)。
    总开发成本 车库应分摊的=[12 000/(5 500x1.5+26 000x1+600x2.5)]x (600x2.5)=503.50(万元)
   3.单位成本。
   (1)营业用房单位成本=营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积。
    营业用房单位成本=2 769.23/5 500-0.50(万元)
   (2)住宅商品房单位成本=住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积。
      住宅商品房单位成本=8 727.27/26 000-0.34(万元)
   (3)车库单位成本=车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积。
       车库单位成本=503.50/600=0.84(万元)
   4.已售房成本。
   (1)已售营业用房开发成本=营业用房已售面积x营业用房单位成本。
         已售营业用房开发成本=4 500x0.50=2 250(万元)
(2)已售住宅商品房开发成本=住宅商品房已售面积x住宅商品房单位成本。已售住宅商品房开发成本=25 000x0.34=8 500(万元)(3)已售车库开发成本=车库已售面积x车库单位成本。已售车库开发成本=400x0.84=336(万元)
     5.已售房屋总开发成本=已售营业用房开发成本+已售住宅商品房开发成本+己售车库开发成本。
已售房屋总开发成本=2 250+8 500+336=11 086(万元)
     6.已售房屋可扣除成本。
已售房屋可扣除成本=已售房屋总开发成本+税金=11 086+1 700=12 786(万元)
    7.未售成本。
   (1)未售营业用房开发成本=营业用房未售面积x 营业用房单位成本。
      未售营业用房开发成本=1 000x0.50-500(万元)
  (2)未售住宅商品房开发成本=住宅商品房未售面积x 住宅商品房单位成本。
     未售住宅商品房开发成本=1000x0.34-340(万元)
  (3)未售车库开发成本=车库未售面积x车库单位成本。
     未售车库开发成本=200x0.84=168(万元)
8.对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。