2023年对同一清算单位不同类型房屋之间的土地成本如何分摊?

 根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对同一清算单位之间分摊土地成本时，有的地方依据出台的基本政策进行处理，有的则给予了直接明确。具体方法举例如下:
    1.海南省规定
    《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第十条第(二)项规定,“同一个清算项目。取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中”。
    2.青岛市规定
    《青岛市地方税务局关于贯彻落实(山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第九条第(一)项第1点规定，土地成本按照下列原则和方法计算分摊:
“土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(一)项'取得土地使用权所支付的金额’和第(二)项房地产开发成本中的'土地征用及拆迁补偿费’。
    土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。如果清算项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本;对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。
    同一土地增值税清算项目中，包含联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理”。
    3.北京市规定
   《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号发布)第三十一条第(三)项规定，同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。
    4.四川省规定

《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(四川省地方税务局公告2015年第5号)第三条“关于共同成本费用的分摊”第二款规定“同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。”

5.浙江省规定
   《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第二条第(二)项规定:“对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。”
   6.广州市规定
   《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)第五条第(二)项第1点规定，土地成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，对于“同一清算单位内的共同成本、费用按照如下方式分摊:
(1)对于出租或自用的房地产，清算时按出租或自用房地产建筑面积计算不予扣除的扣除项目金额。
(2)按已售房地产建筑面积和可售房地产建筑面积比例，计算允许扣除的扣除项目。对于房地产开发企业清算单位内部分可售房地产用于出租或自用的，则上述可售房地产建筑面积为已减去出租或自用的可售房地产建筑面积”。
    7.内蒙古自治区规定
   《内蒙古自治区地方税务局关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字〔2014〕159号)第四条规定:“同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。”
    8.重庆市规定
    《重庆市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(渝地税发〔2006〕143号)第六条规定，关于土地成本和综合费用分摊的问题:
“根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按下列情况进行分摊:
(一)在我市范围内开发、转让土地，其土地成本的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。
(二)对一个小区或一个项目的土地成本费用以及为小区或项目建设发生的综合性费用，则按小区内(或项目)各单项工程或幢号的建筑面积占小区(或项目)建筑面积的比例计算分摊到各单项工程或幢号。
(三)对一栋既有住宅又有写字间、公寓、车库等建设内容的单体综合楼，其土地成本费用及综合费用分摊则应该按各建设内容的建筑面积占综合楼建筑面积的比例进行分摊”。

  【提示】同一清算项目中可销售与自持物业存在不同土地出让金计算分配金额的处理。在一些地区，在出让的一些非住宅国有土地使用权的项目中，对可以销售的部分和必须自持的部分，其土地出让金的计算标准不一致。根据现有土地成本分摊计算政策，一般是按照建筑面积(同一清算项目)分摊计算土地成本。关于土地出让金的计算标准不一致的情形如何处理，一些地区在掌握上，从配比、关联等角度出发，根据国土(自然资源)部门的文件规定处理，例如，对于《国有土地使用权出让合同》(包括合同附件、补充合同等国土管理部门文件)中有明确规定的，按照规定的计算数据先在可销售与必须自持物业之间分配，然后再按照政策规定分配。