关于土地增值税清算中其它扣除项目金额审核要点和主要问题
2022-10-18 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一、内容：
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付金额”和“房地产开发成本”两项金额之和，加计20%的扣除。 （《土地增值税暂行条例实施细则》第7条）
二、注意事项：
1.直接转让土地使用权或取得房地产产权后直接转让的，均不享受加计20%扣除优惠政策。
2.只要进行土地开发或房地产开发，可享受加计20%扣除政策。
具体审核要点：
（1）对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式开发即转让，核实是否存在违反税收规定加计20％扣除情形。
（3）取得房地产产权后，未进行任何实质性改良或开发即再行转让的，核实有无违反税收规定加计扣除情形。
（4）计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除已计入开发成本的借款费用。
（5）对县级以上政府要求房地产企业售房时代收各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除基数情形
三、相关问题
1、取得土地使用权后未进行任何形式开发即转让，其扣除项目如何确认？
（1）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。
（2）与转让土地使用权有关的税金。（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第46条）
（1）取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。
（2）开发土地的成本。
（3）加计开发土地成本20%。
（4）与转让土地使用权有关的税金。 （广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号第47条）
3、整体购买未竣工开发项目，投入资金建设完成后再转让，扣除项目如何确认？
（1）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税。
（2）改良开发未竣工房地产的开发成本。
（3）房地产开发费用。
（4）转让房地产环节缴纳的有关税金。
（5）加计改良开发未竣工房地产开发成本的20%。 （广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第48条）
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