通过案例分析-购入在建项目再开发如何计算土地增值税
2022-10-10 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
实践中，房地产开发企业可能会发生购进在建项目(指不动产，下同)再开发行为。目前，对于购进在建项目再开发行为在计算土地增值税时仍然存在一些争议。
(1)基本案例
2017年3月，甲房地产公司将其在建未完工的某房地产项目转让给乙房地产公司。该在建项目相关不动产的市场评估价为5亿元，甲公司向乙公司开具5亿元销售不动产发票，并按规定缴纳了增值税、十地增值税等相关税费。2公司取得该在建项目后继续进行开发，共计发生后续开发成本2亿元。2018年5月，乙公司已将该项目开发产品全部出售，共计实现销售收入10亿元。
(2)存在争议
乙公司购进在建项目支付的5亿元价款中包括在建不动产和土地使用权价值。乙公司在计算缴纳土地增值税时，对于其发生的购进在建项目的5亿元支出能否加计扣除存在争议。第一种意见认为，乙公司发生的5亿元支出属于取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，应当允许加计扣除;第二种意见认为，乙公司购进在建项目属于商业行为而不是开发行为，因此，乙公司发生的5亿元支出不得加计扣除。第三种意见认为，税务机关应当合并甲公司和乙公司取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本等扣除项目，汇总计算该项目应缴土地增值税总额，然后以应缴士地增值税总额减去甲公司销售在建项目已缴土地增值税的余额，作为乙公司应补缴的土地增值税。(3)案例分析
我们认为第一种意见是不正确的，依据主要是以下三点;
第一，乙公司购进在建项目，总体上应定义为外购不动产，对于再次转让外购的不动产，在计算土地增值税时应当不存在土地成本和开发成本加计扣除问题。
第二，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出中，属于取得土地使用权支付金额和房地产开发成本的部分，甲公司在计算缴纳土地增值税时已经加计扣除，如果允许乙公司再次加计除将会造成重复加计扣除，如果土地增值税政策允许重复加计扣除，则必然会形成较大的政策漏洞。
第三，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出中，不仅包括甲公司发生的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本，而且包括公司发生的他费用和销售在项目取得的利润，十地增值税政策显然不允许将这部分支出纳入加计扣除的范围。
上述第三种意见看似合理，而实质上难以操作，原因主要是;一是乙公司在申报缴纳土地增值税时，难以取得甲公司相关成本费用数据;二是甲公司有可能会计核算不健全，难以对扣除项目实施合并;三是有可能会造成税负的不合理转移;四是将两个独立纳税人应缴纳的土地增值税实行合并计算，缺手有效的政策支撑，如果计算结果对乙公司不利，必然会遭到乙公司拒绝。上述第二种意见从严格意义上讲是正确的，需要说明的是，根据财税(2006)21号文件规定，自2006年3月2日起，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项(注:土地成本和开发成本)规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，笔者认为，乙公司购进在建项目发生的5亿元支出取得了销售不动产发票，应当按照上述规定每年加计5%计算扣除。
(4)结论
对于7公司自行发生的开发成本2亿元，在计算+地增值税时应当允许扣除并作为计算加计扣除额的基数。乙公司购进在建项目支付的5亿元价款应当按照发票加计的规定在计算土地增值税时予以扣除。
