土地增值税清算后再转让房地产的处理
2022-10-18 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一、基本规定
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
二，案例：
甲房地产公司20X6年5月前开发20万平米商业楼（简易计税），20X7年1月开始预售，12月全部竣工。截止20X8年6月共销售19万平米，销售额13.3亿元，符合清算条件，清算时开发成本6.24亿元。另有500万元成本没取得合法票据，清算后取得。
清算后该房地产公司又将余下1万平米房屋分2次销售，20X8年7月销售4,000平米，销售额3,760万元。20X8年8月销售6,000平米，销售收入5,080万元。假设城建税7%。
三，计算：
该单位清算时、清算后应缴的土地增值税。
1、清算时房屋销售率19/20=95%，符合清算条件：
（1）清算收入＝133,000/1.05=126,667万元
（2）清算扣除项目=62,400×95%×130%＝77,064万元
（3）税金及附加=126,667×5%×12%=760万元
（4）增值额＝126,667-77,064-760＝48,843万元
（5）增值率＝48,843÷（77,064+760）＝62.76%
（6）应缴土地增值税＝48,843×40%－(77064+760)×5%＝19,537.2－3,891.2＝15,646万元
2、清算后转让房地产：
（1）清算时单位建筑面积成本费用＝77,064÷190,000＝0.4056(万元/平米)
（2）20X8年7月扣除项目＝0.4056×4,000＝1,622.4(万元)
（3）税金及附加=3760/1.05×5%×12%=21.49(万元)
（4）20X8年7月增值率＝（3760/1.05－1622.4-21.49）÷（1622.4+21.49）＝1937.06÷1643.89＝117.83%
（5）应缴土地增值税＝1937.06×50%－(1622.4+21.49)×15%=968.53－246.58＝721.95(万元)
（6）20X8年8月扣除项目＝0.4056×6,000＝2,433.6(万元)
（7）税金及附加=5,080/1.05×5%×12%=29.03(万元)
（8）20X8年8月增值率＝（5080/1.05－2433.6-29.03）÷（2433.6+29.03）＝2735.46÷2462.63＝111.08%
（9）应缴土地增值税＝2735.46×50%－2462.63×15%＝658.56－121.68＝1367.73-363.39=1,004.34(万元)
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