房地产开发企业竣工验收环节的8个税务风险点

（1）收入（所得）的结转情况。

房地产开发企业采取的是预售制度，项目竣工验收后，即达到结转收入的条件，最重要的依据就是《房屋竣工验收表》。核对的重点是将《房屋竣工验收表》、“预收账款”科目余额等数据资料进行比对，判断企业是否按规定时间节点进行收入的结转，其中凡是在当年已经取得《房屋竣工验收表》的楼栋，“预收账款”科目（或明细科目）不得有余额。

（2）增值税纳税义务发生时间的确定。

房地产的销售是采取预售制度的，房地产项目达到一定进度后，可以领取预售许可证，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在纳税义务发生时，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。房屋完成竣工验收并交付后，即产生纳税义务，因此要按规定计算增值税应纳税额。

（3）票据未到情形的处理。

关注建筑合同、竣工决算和建筑业发票。建筑工程承包合同的完成需要最后的结算，对于因出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的（即房地产开发公司暂以收据等入账的工程支出），在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。其证明资料主要是《建筑工程承包合同》和已经发生的工程量。实务案例：2015年5月，某地税务机关对某房地产开发企业进行税务检查。检查人员在核对成本结转业务时发现，该公司开发项目结转成本时，由于部分施工企业建筑业发票尚未取得，故采取预估成本方法。该公司施工合同总价格为2.3亿元，预估工程成本为0.32亿元。根据相关政策规定：出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。该公司预估工程成本的最高金额为0.23亿元，而实际预估工程成本为0.32亿元，多预估0.09亿元。最终，该项目检查调增应纳税所得额0.09亿元。

（4）预提费用的处理。

除上述未取得全额发票而预提的成本外，政策规定允许预提的费用只有以下两类。①公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合“已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造”的条件。②应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。凡是不符合上述条件的，不得预提。核查时，只要按照相应成本对象、规划设计及上交费用明细等，采用列表标注处理方式就可以完成检查。

（5）大额成本支出。

关注“开发成本——开发间接费用”科目明细摘要，对异常的大额支出要深入核查，合同、发票、资金流向要一致，凡是不一致的，都要追踪核查相关业务的实质。

（6）自建自用房产的处理。

核对《房屋竣工验收表》，如果已经竣工则要审核是否已经开始使用。凡是已经使用的房产，不论是否竣工、结算均要按规定申报缴纳房产税、城镇土地使用税。

（7）测绘面积问题。

关注各类建筑物面积具体情况，在成本分配中使用的各类建筑面积是否与《测绘（面积）成果表》中的一致。如果测绘面积与《销售窗口表》等标明的面积相差过大，即测绘面积大于《销售窗口表》等资料中标明的面积，则要查明原因，防止超规划设计建造的面积未按规定进行涉税处理。

（8）成本结转情况。

已经销售（预售）的商品房竣工验收后（以《房屋竣工验收表》为判断要件之一），要进行收入和成本的结转。而此时，有可能同一个项目中一部分已经完成竣工验收，而另一部分还在施工中。即使已经完成竣工验收的部分也可能存在有的已经销售，有的还没有销售的情况。因此，在核查结转成本业务时，要注意成本在不同商品房状态之间的分配方法是否合理，主要从两个层面关注成本的配比结转：一是无法单独归集的共同成本在完工产品（商品房）和未完工产品（商品房）之间进行配比分摊，加上可以单独归集的成本，计算出准确的完工产品（商品房）的成本；二是在已销售和未销售产品（商品房）之间进行分配，以计算出当期应结转的已销售产品（商品房）的成本。