2023年房地产开发企业成本的概述

房地产开发企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。日益精细化的经营管理，要求正确地进行成本、费用核算，全面系统地反映各核算对象在整个开发周期里开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产开发企业控制成本、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据。开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。为正确核算开发成本，房地产开发企业要按照成本核算的基本程序，科学、合理、严密地组织本企业的成本核算工作，最终达到控制成本的目的。

（一）开发成本概述

1.开发成本分类

开发成本按用途可分为以下四类。

（1）土地开发成本。土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本。房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。

（3）配套设施开发成本。配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。

2.开发成本核算的具体范围

为进一步明确六个成本项目的主要内容，便于实践应用中有针对性地归集各种合同及协议，对以上六个成本项目核算范围进一步做以下归纳。

（1）土地征用费及拆迁补偿费。土地征用费及拆迁补偿费主要包括以下内容。

①土地征用费，主要包括支付的土地出让金、土地使用费、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，支付的土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税费等。

②拆迁补偿费，主要包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本。

③市政配套费，主要包括向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通信等的建造费、管线铺设费等。当然，根据会计核算习惯，该项成本核算内容也可记入“前期工程费——报批报建费用”科目。

④其他费用，如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。房地产开发企业项目无论新老项目，也无论增值税是适用一般计税方法还是选择适用简易计税方法，除购买其他企业土地外，支付的上述费用均直接计入开发成本；若购买的是其他企业的土地，且取得了增值税专用发票，则以不含税价格计入开发成本。房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称“一般纳税人”）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的计容积率的地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目计容积率的地上可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积和地下车位建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

（2）前期工程费。

前期工程费主要包括以下内容。

①项目行政及经营性收费，主要指项目报批报建按规定向政府有关部门交纳的费用以及建设管理过程中应支付的各项收费，如城市基础设施配套费、建设工程档案技术服务费、质量监督检查费、规划信息技术服务费、建设工程审图服务费、防雷技术服务费、人防工程建设费、招投标管理费等。所取得的票据包括政府非税收入收据以及其他单位所开具的增值税发票。项目成本预测时具体数据应以地方收费标准为依据。

②可行性研究费，主要指项目立项时所支付给社会中介机构的市场调研服务费、可研报告服务费、环评报告服务费、地质灾害危险评估服务费、交通评估服务费、专家评审服务费等。

③规划设计费，主要包括项目立项后的总体规划设计费，景观工程设计费，给排水工程设计费，装饰装修设计费，燃气工程设计费，高低压外网设计费，营销设施设计费，制图费，晒图费，鸟瞰图、规划设计模型制作费等。规划设计费一般可以按项目总投资额的一定百分比估算，通常为建安工程费的3%左右。

④勘察测绘费，主要包括水文、地质、文物和地基勘察勘探费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩费，验线费，复线费，定线费，放线费，地籍测量费，建筑面积测绘费等，可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

⑤“三通一平”费，主要包括接通红线外施工用临时给排水设施的费用（含地下排水管、沟开挖铺设费用），供电、道路等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整（包括开工前垃圾清运）发生的费用等，其中道路的费用含按规定应交的占道费、道路挖掘费。

⑥临时设施费，主要包括临时场地占用费，临时借用空地租赁费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内配置如空调、电视机、家具等的成本不属于临时设施费。

⑦预算编、审费，主要指聘请社会中介服务机构为项目编制或审查预算而发生的费用。

⑧其他费用，主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

（3）基础设施建设费。

基础设施建设费主要包括以下内容。

①道路工程费，主要指小区内道路铺设费。

②供电工程费，主要包括变（配）电设备的购置费、设备安装及电缆铺设费、供（配）电贴费、电源建设费、交纳的电增容费等。

③给排水工程费，主要包括自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

④煤气工程费，主要包括煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气挂表费等。

⑤供暖工程费，主要包括暖气管道的铺设费、集资费。

⑥通信工程费，主要包括电话线路的铺设费、电话配套费、电话电缆集资费、交纳的电话增容费等。

⑦电视工程费，主要指小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设费和按规定应交纳的有关费用。

⑧照明工程费，主要指小区内路灯等照明设施支出。

⑨绿化工程费，主要包括小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，绿地建设费。此外，基础设施建设费还包括小区周围设置的永久性围墙、围栏支出，园区大门支出，园区监控工程费，自然下沉整改费等。基础设施费还可以拆分为两大类：地上基础设施费和地下基础设施费。地上基础设施费又称园林环境工程费，地下基础设施费又称地下管网工程费。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。

（4）建筑安装工程费。

建筑安装工程费包括项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目的各项费用（含设备费、向工程承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材、甲供设备的，还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。发包工程的建筑安装工程费应依据承包方提供的经建设方审定的“工程价款结算单”来确定。项目启动测算时可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等方法。建筑安装工程费主要包括以下内容。

一是土建工程费，包括：

①基础工程费，包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费，桩基咨询费。

②主体工程费，即土建结构（含地下室部分）工程费。

③有甲供材的，还应包括相应的甲供材费。

二是专项工程费，包括：

①电气（强电）工程费，指主体工程内的照明等电气设施的采购及安装费。

②电信（弱电）工程费，指主体工程内的通信、保安监视、有线电视系统等电信设施的采购及安装费。

③给排水工程费，指主体工程内的上下水、热水等给排水设施的采购及安装费。

④电梯工程费，指主体工程内的电梯采购及其安装、调试费。

⑤空调工程费，指主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施的采购及安装费。

⑥消防工程费，指主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施的采购及安装费。

⑦燃气工程费，指主体工程内的燃气管线等燃气设施的采购及安装费。

⑧采暖工程费，指主体工程内的水暖、汽暖等供热设施的采购及安装费。

⑨上述各项如有甲供材、甲供设备，还应分别包括相应的甲供材费、甲供设备费。

三，是装修工程费，

主要指内外墙、地板（毯）、门窗、厨洁具、电梯间、天（顶）棚、雨篷等的装修费，有甲供材的，还应包括相应的甲供材费。

四，是项目或工程监理费，

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用（若不能直接分清成本对象，也可以作为共同成本计入开发间接费分摊处理）。

五，是其他费用，

主要包括工程收尾所发生的零星工程费和承包方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和承包方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用），现场垃圾清运费，工程保险费等。