房地产销售阶段企业所得税的税务处理

国税发[2009]31号文门针对房地产开发企业所得税处理的专门规定，收人+税毛利率以及成本扣除在该文中均有规定,但是营改增之后，企业所得税的测算方式是否发生变化呢?
  (一)收入的确定
  房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收人的确定是类似的《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收人为不含增值收入,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。增值税是价外税，企业所得税的收入应当与此保持一致。关于收入确定的内容可见土地增值税部分收人的确定以及国税发(2009]31号文件的具体规定。
  (二)成本的扣除
企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
  开发产品的计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费。将上述成本合理划分为直接成本、间接成本和共同成本，归集分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。能够直接计入成本对象的直接计人成本对象，其他成本应该按照受益和配比原则，按占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法进行分配。
  (三)计税毛利率及企业所得税预缴
  1.计税毛利率
  目前因国税发(2009)31号文件规定的计税毛利率已不能适应房地产开发经营情况的变化，许多地区对计税毛利率进行了调整。
  企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定:
  (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
  (2)地市城,不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

2.企业所得税预缴
  由于房地产行业的特殊性，房地产行业采取预售制度,在销售未完工开发产品取得的收入时应先按预计计税毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计人当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
  营改增后，销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点，房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此,房企预售款计算应税所得时,应当“价税分离”。对个人转让、出租房产可允许税前扣除的税费也不包括实际缴纳的增值税,其政策原理与企业所得税相同,因此,不能再扣除增值税。营改增后,房地产企业预售环节的应纳税所得额=[预收账款÷(1+9%)x预计毛利率],填入《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(A200000)第4行特定业务计算的应纳税所得额。《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》(国家税务总局公告2021年第3号附件)，