房地产开发阶段的会计处理
2023-04-11 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
开发阶段的会计科目设置构成复杂，会计处理核算难度较大。其生产成本主要指开发产品的成本,包括取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费等。此外项目核时间跨度长,房地产项目开发的周期较长,存在多个项目同时开发、一个项目分多其开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。
因此在做具体核算之前,首先应明确开发产品成本核算对象及核算原则。开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。下面按确定开发产品成本核算对象的不同方法介绍会计处理。
一、以整个开发项目为成本核算对象
对于开发规模小、开发周期短一全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象,特点是成本核算对象的唯一性,不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
例如,某房地产公司在市中心有10万平方米的土地，拟一次性开发住宅楼6栋，该房地产公司可将6栋住宅楼合并为一个成本核算对象。
二、以开发期数为成本核算对象
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
三、以开发产品形态为成本核算对象
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以按各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
(1)成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。其确定原则为:
①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
②同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
(2)政策依据:成本费用的归集与分配方法参考《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[200931号,以下简称(国税发(2009]31号文件):
①国税发[2009]31号文件第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计人开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计人成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一:
A.占地面积法。占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配的方法。
一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
B.建筑面积法。建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配的方法。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
C.直接成本法。直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法。
D,预算造价法。预算造价法是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配的方法。
②国税发(2009]31号文件第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配:
A.土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时联结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
B.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
C.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
D.其他成本项目的分配法由企业自行确定。