企业先联合拿地再合作建房如何做税务处理

一方出地、一方出资，合作开发房地产项目且不成立合营企业模式的土地增值税问题基本处理规则为:
(1)房屋建成后，合作双方按约定比例分房自用的，出地方发生了以转让部分土地使用权为代价换取部分房地产所有权的行为，出资方发生了以转让部分房地产所有权为代价换取部分土地使用权的行为。根据财税字(1995〕48号文件第一条的规定，对出地方向出资方转让土地使用权出资方向出地方转让房地产所有权的行为，免征土地增值税。
(2)对出地方分回房产后再转让的，适用旧房转让的规定计算征收土地增值税。对出资方分回房产后再转让的，适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。出地方不可以加计扣除，出资方一般为房地产开发企业，适用新建房转让可以加计扣除。
(3)出资方进行土地增值税清算时，应以房屋建成后交付使用时点，出地方分回房地产的市场公允值计入出资方的土地成本，同时作为出资方的收入。

这种模式最为常见，其前提是出地方已取得国有土地使用权证，需出资方办理转让加名手续方可进一步运作。那么新的课题是，我们是否可以改变这一前提条件，换一种新的思路来运作呢?

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有问题的处理指引的通知》(穗地税函(2014]175号)第六条(二)关于一方出地一方出资，合作开发房地产项目且不成立合营企业的土地增值税计算问题”规定:出地方需联出资方共同与自然资源部门签订土地使用权出让合同的。
   1.房屋建成后，合作双方按约定比例分房自用的，属于共有产权的分割，没有发生出地方“以地换房”、出资方“以房换地”的行为，不征收土地增值税。
   2.出地方分回房产后再转让的，适用旧房转让的规定计算土地增值税。对出资方分回房产后再转让的，适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。
   3.出资方进行土地增值税清算时，出地方分回开发产品(不含土地)的建安成本计入出资方的土地成本，且出地方分得的房地产不作为出资方的收入。
   出地方联合出资方合作建房，不再是拿地以后的事情，而是从拿地开始即进入角色同舟共济。譬如城中村改造，村委会可以与开发商共同走拿地程序，双方以联合体方式共同拿地共同开发。此种方式下土地当然属于双方共有产权了，在自己的土地上为自己建造房屋产权不发生转移，也就不会产生土地增值税、增值税、企业所得税了。