土地增值税：存量房销售的扣除项目确定
2023-04-04 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
一、如何界定新建房与旧房
1.财税字[1995]48号
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
2.京地税地〔2005〕557号
对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。
3．江苏
房地产开収企业建造的商品房（不含已列入固定资产戒作为投资性房地产的房屋），应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋，自房屋竣工之日起3年内（含）转让的，可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。
二、转让旧房扣除项目
国税函发[1995]110号、财税字（1995）048、财税（2006）21
（一）自建房转让扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产评估机构评定的自建房重置成本价乘以成新度折扣率后的价格；
3.自建房的评估费；
4.不转让自建房有关的税金。
2.未提供评估价
凡未提供评估价格但提供购房发票的，
其扣除项目金额包括：
1.购置房原发票载明的金额；
2.按规定加计的金额；
3.与转让购置房有关的税金（含购置时缴纳的契税）
（二）购置房转让
1.提供房屋评估价
（1）取得土地使用权所支付的金额；
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允讲扣除取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产评估机构评定的自建房重置成本价乘以成新度折扣率后的价栺；
（3）评估费；
（4）不转让房有关的税金
（三 ）关于旧房转让时的扣除计算问题
1 财税[2006]21号
第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按収票所载金额并从贩买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
2.国家税务总局公告(2016)70
列方法计算：
（1）提供的购房凭据为营改增前叏得的营业税収票的，按照収票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（3）提供的购房发票为营改增后取得的增值税与用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允讲抵扣的增值税进项税额之和，并从购买买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
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