土地增值税：房地产开发费用的税务规定

开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指不房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

 一、基本规定

1.国税函[2010]220号

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊幵提供金融机构证明的，允讲据实

扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取

得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”不“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

二、开发成本不开发费用辨析

（一）下列支出属于开发成本迓是开发费用

1.房屋面积测绘费琼地税函[2015]917号

2.房屋评估费

3.房屋维修基金

4.项目部员工离职补偿

5.房屋交易费

6.财产综合保险

7.地下人防工事使用费

8.前期物业费

（二）成本不费用的划分原则

1.成本优先原则

（1）土地增值税是永久性差异

（2）所得税是时间性差异

2.风险可控原则

三、开发费用审核要点

国税发〔2007〕132号第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包拪下列内容：

（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凢证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法迚行审核

1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凢证；

2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。