转让旧房计算土地增值税是否扣除购入环节缴纳的契税？

新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属“旧房”。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

纳税人转让“旧房”计算土地增值税有三种方式：

一是按重置评估扣除。即土地增值税的扣除项目：房屋及建筑物的扣除按房屋及建筑物的重置评估价格(是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格)，以及取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

二是按发票金额为基数按年加计扣除。即对不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目(评估价格、地价款)的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

三是实行核定征收。对转让旧房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可以核定征收土地增值税。

三种不同征收方式，对购入环节缴纳的契税的扣除也不同：

 一、按重置评估价扣除不能扣除契税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条“房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题”明确，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。但对销售旧房，对购入时已缴纳的契税，评估机构在确定旧房及建筑物的评估价中已包括了购买环节缴纳的契税因素，因此，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

 二、按发票计算扣除，契税可以据实扣除。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”明确，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。即对不能提供旧房评估价格但能提供购房发票的，按发票所载金额作为土地增值税扣除项目进行计算时，对于购入环节缴纳的契税，能够提供契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以据实扣除。

 三、核定征收。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。土地增值税核定征收，在确定核定征收率时已充分考虑了土地增值税的各项扣除，包括购入环节缴纳的契税在内。因此，土地增值税核定征收是直接按照不含税收入与核定征收率计算缴纳土地增值税，其中不得扣除购买环节的契税以及转让环节的附加税费。