房地产企业股权转让取得土地使用权税收实践应用

1.增值税
  《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税(2002191号)规定:股权转让不征收营业税。按照营业税营改增政策的一般平移原则，在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，也不应该缴纳增值税。
    以股权转让方式曲线买人，相对于直接转让土地使用权能够减少转让环节的流转税。
     2.印花税
    转让股权应按“产权转移书据”缴纳印花税，税率为 0.05%。
    3.个人所得税
    (1)股权转让中涉及的个人股东要涉及个人所得税。若出让方公司股东为自然人，根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》(以下简称《个人所得税法实施条例》)第六条第八款的规定，“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得”。个人股权转让所得应缴纳个人所得税，税率为20%，其应纳税所得额根据《中华人民共和国个人所得税法》(以下简称《个人所得税法》)第六条第五款“财产转让所得，以转让财产的收人额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额”的规定计算。因此，股权转让所得应缴纳的个人所得税-(股权转让收人取得股权所支付的金额-转让过程中所支付的相关合理费用)x20%
    另外，自然人股东股权转让应注意《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)公告国家务总局公告20147号)中相关规定。
    股权转让收人是指转让方因股权转让而获得的现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。转让方取得与股权转让相关的各种款项，包括违约金、补偿金以及其他名目的款项、资产、权益等，均应当并人股权转让收人。除此之外，转让方按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收人，应当作为股权转让收入。
    股权转让收入应当按照公平交易原则确定，符合下列情形之一的，主管税务机关可以核定股权转让收人:
    ①申报的股权转让收人明显偏低且无正当理由的;
    ②未按照规定期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

③转让方无法提供或拒不提供股权转让收人的有关资料;

④ 其他应核定股权转让收入的情形。
   (2)符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低:
    ①申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报的股权转让收人低于股权对应的净资产公允价值份额的。
    ②申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税费的。
    ③申报的股权转让收人低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的。
   ④申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的。

⑤不具合理性的无偿让渡股权或股份。

⑥主管税务机关认定的其他情形。
   (3)符合下列条件之一的股权转让收入明显偏低，视为有正当理由:
   ①能出具有效文件，证明被投资企业因国家政策调整，生产经营受到重大影响，导致低价转让股权;
   ②继承或将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赔养义务的抚养人或者赡养人:
   ③文企业章程规定，并有相关资料充分证明转让价格合理且真实的本企业员工持有的不能对外转让股权的内部转让;
   ④股权转让双方能够提供有效证据证明其合理性的其他合理情形。

(4)主管税务机关应依次按照下列方法核定股权转让收人:
   第一、净资产核定法。股权转让收入按照每股净资产或股权对应的净资产份额核定。
   被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。
    6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。
    第二，类比法。
    ①参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定;②参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定。
    第三，其他合理方法。主管税务机关采用以上方法核定股权转让收入存在困难的，可以采取其他合理方法核定。
   (5)个人转让股权的原值依照以下方法确认:
   ①以现金出资方式取得的股权，按照实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值;
    ②以非货币性资产出资方式取得的股权，按照税务机关认可或核定的投资人股时非货币性资产价格与取得股权直接相关的合理税费之和确认股权原值;
    ③通过无偿让渡方式取得股权，具备国家税务总局公告2014年第67号第十三条第二项所列情形的，按取得股权发生的合理税费与原持有人的股权原值之和确认股权原值;
   ④润转增股本，人股东已法缴纳个人所得税的，以转增额和相关税费之和确认其新转增股本的股权原值;
   ⑤，免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。
   股权转让人已被主管税务机关核定股权转让收人并依法征收个人所得税的，该股权受让人的股权原值以取得股权时发生的合理税费与股权转让人被主管税务机关核定的股权转让收入之和确认。
   个人转让股权未提供完整、准确的股权原值凭证，不能正确计算股权原值的由主管税务机关核定其股权原值。
    4.土地增值税
    股权转让方式转让土地使用权，若是100%，之在于是否征收土地增值税。国家税务总局曾下发三个批复(国税函2000)687号。国税项[2009]387号、国税函(2011]415号)明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。实务中若不能提前落实清楚该问题就应当回避操作。
   股权转让征收土地增值税的有关文件如下:
   (1)《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)。该批复中对广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔200032 号)的回复如下:
     鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究对此应按土地增值税的规定征税。
    (2)《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》(国税函〔2009)387号)。该批复中对广西壮族自治区地方税务局的回复如下:
    你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》(桂地税报(2009]13号)收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
    (3)《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011]415号)。该批复中对天津市地方税务局的回复如下:

你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011]6 号)收悉。

经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
   (4)《湖南省地税局财产和行为税处关于明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知》(湘地税财行便函【2015]3号)。该通知中有如下内容:
各市州地方税务局财产行为税科:
据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。
    总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞，对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函[2000]687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011)415号文件，依法缴纳土地增值税。
    (5)《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发[2010]25号)。该通知规定:房地产开发企业以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查账清算。
    5.企业所得税
    《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)规定:企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。
    (1)按照一般性税务处理规定，企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理:被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。
   (2)在特殊性税务处理方式下，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的%支总额的85%，可以规定处理被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定。收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。