关于土地增值税清算管理的规定你知道吗？

一、土地增值税清算十六个主要文件

（一）《土地增值税条例》        （二）《土地增值税条例实施细则》

（三）国税函发【1995】110       （四）财税字【1995】48

（五）国税函【1999】112        （六）国税函【2000】687号

（七）财税【2006】21号         （八）国税发【2006】187号

（九）国税发【2007】132号        （十）财税【2006】141号

（十一）国税函【2007】645号      （十二）国税发【2009】91号

（十三）国税函【2010】220号       (十四)税总函〔2016〕309号

(十五)国家税务总局公告2016年第70号   （十六）当地土地增值税文件

二、 土地增值税清算单位不计算单位

（一）清算单位

1.（国税发[2006]187号）第一条规定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对亍分期开发的项目，以分期项目为

清算单位。

2.各地规定

（二）计算单位

1.国税发[2006]187号

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2.各地规定

三、 土地增值税清算条件

苏地税发（2009）32

1.应当清算

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

2.可以要求清算

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租戒自用的；

（二）取得销售（预售）讲可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 。

四、清算时间

1.国税发[2009]91号

（1）应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（2）对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算应进行土地增值税清算的纳税人戒经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒丌清算戒丌提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

五、申报资料

 土地增值税清算应当报送的资料

国税发【2009】91号第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房贩销合同统计表、销售明细表、预售讲可证等不转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款

鉴证报告》。

1.国税发【2009】91号第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

2.国税发【2009】91号第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

六、土地增值税的计算程序

（一）转让土地使用权和出售新建房以及配套讴施应纳税额计算

1、计算土地增值额

土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额

2、计算土地增值率

土地增值率=土地增值额÷扣除项目金额×100%

3、计算应纳税额

土地增值税税额=土地增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

 

七、 清算后再转让房地产的处理

1.根据国税发【2006】187号文件规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售戒有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售戒转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

各地的规定

八、 清算后又取得发票如何处理

1.青地税公告〔2016〕1号

第六十五条 房地产开发企业有下列情形之一的，可在自收到清算结讳后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查

结论：

（一）清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的；

（二）取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。