房地产开发成本对象及确定原则

房地产企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
   1.成本归集对象
   开发的规模不同，房地产开发的成本归集对象也不同。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对于大规模的开发，如旧城改造或小区规模性开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，如果成本核算过细势必增加工作量，导致核算工作太过烦琐。同时，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全竣工往往需要很长的时间，而开发的商品房却是陆续完工出售的，如果成本核算过于简单势必导致成本核算资料滞后，失去其在成本结算和管理方面的作用。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009]31号文件印发)规定，成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。因此，对于不同业态并存的综合性房地产开发项目，合理划分成本对象是十分必要的，它是准确反映不同结构类型、不同用途开发产品获利水平的基础，也是准确计算房地产企业所得税和土地增值税的基础。

开发企业要正确划分成本对象。对房地产开发项目以独立编制设计预算和施工预算(即独立编制《建筑工程预算书》)的单位工程为成本对象。对同一开发地点结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本对象。
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
   2.成本对象的确定原则
   根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，成本对象按照以下六个原则确定:
   (1)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。
   (2)定价差异原则。开发产品预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
   (3)产品差异原则。开发产品建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
   (4)分类归集原则。同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似的群体开发项目，可以作为一个成本对象进行核算。
   (5)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为一个成本对象进行核算。
   (6)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
   成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如需更改，应征得主管税务机关同意。
   为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月28日发布的《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发〔2014]5号)取消了上述“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”审批事项。为贯彻国务院文件精神，做好行政审批项目取消的落实和衔接工作，2014年6月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号)，针对开发产品成本对象制定了专门的管理措施。