房地产开发企业预售环节的9个税务风险点

预售期房存在很多不确定性情况，往往出现实际交付的房屋和宣传的房屋不一致的问题，也就会引发买卖双方的矛盾。首先，广告宣传的内容不能过于明确和具体，如楼盘的规划指标，包括容积率、绿化率、配套生活设施等，不要用具体的数字或设施名称来进行说明，而可以用一些表示范围的形容词来说明，如绿化率较高、容积率较低、生活配套设施比较完善等。其次，对于样板房，要在样板房内的显著位置标明“本样板房仅供参考，以商品房买卖合同约定为准”等语句。另外，对于一些“购房即送大奖”“购房办户口”或者“保证升值”等宣传用语，一定要谨慎使用。

房地产开发企业预售环节的税务风险点有以下几点。

（1）取得预售收入（包括定金、诚意金）、没有按规定及时申报纳税。

（2）没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税。

（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税。

（4）销售合同（发票）为“阴阳合同（发票）”，未如实申报收入。

（5）售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金。

（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价值申报纳税。

（7）以房抵工程款、分房给股东等情况未按规定申报纳税。

（8）装修收入没有申报纳税。

（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。