房地产企业内部单位之间的资金无偿借贷行为免征增值税新政策分析

一 ，新准则适用范围

《企业会计准则第14号——收入》适用于所有企业与客户之间的合同，但不包括：合并五项准则和金融工具准则规范的金融工具及其他合同权利和义务，以及租赁准则、保险合同准则规范的租赁合同、保险合同。另外，企业以存货换取客户的固定资产、无形资产等的，按照《企业会计准则第14号——收入》的规定进行会计处理，但没有商业实质的非货币性资产交换，不确认收入。其他非货币性资产交换，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定进行会计处理。

二， 新准则修订变化

1.将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型

现行收入准则和建造合同准则在某些情形下边界不够清晰，可能导致类似的交易采用不同的收入确认方法，从而对企业财务状况和经营成果造成重大影响。修订后的收入准则采用统一的收入确认模型来规范所有与客户之间的合同产生的收入，并且就“在一段时间内”还是“在某一时点”确认收入提供具体指引，有助于更好地解决目前收入确认时点的问题，提高会计信息可比性。例如，某企业与可口可乐公司签订生产一批饮料瓶的合同，合同约定：饮料瓶必须完全按照可口可乐公司的设计要求生产，只能出售给可口可乐公司。合同签订日可口可乐公司预付了全部货款并不可返还。那么，该企业是按时点确认收入还是按时段确认收入？由于产品是定制的（具有不可替代的用途），且相关付款条例表明企业生产活动发生的成本和合理的毛利都能够得到保障，饮料瓶生产企业应当按“一段时间内”确认收入。

2.以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点判断标准

原收入准则要求区分销售商品收入和提供劳务收入，并且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入，但在实务中有时难以判断。修订后的收入准则打破了商品和劳务的界限，强调企业在履行合同中的履约义务，即客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。例如，甲公司向乙公司销售一部电梯，电梯已经运抵乙公司，发票账单已经交付，同时收到部分货款。合同约定，甲公司应负责该电梯的安装工作，在安装工作结束并经乙公司验收合格后，乙公司应立即支付剩余货款。电梯安装调试工作通常是电梯销售合同的重要组成部分，只有安装完毕并验收合格，乙公司才能正常使用，取得电梯的控制权。因此，本例中，该合同属于在某一时点履行履约义务的情况，甲公司应在电梯安装完成并验收合格后，在客户取得电梯控制权的时点才可确认收入。

3.对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的指引

旧准则中对于包含多重交易安排的合同仅提供了非常有限的指引，新收入准则对包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引，要求企业在合同开始日对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，按照各单项履约义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务，进而在履行各单项履约义务时确认相应的收入，有助于解决此类合同的收入确认问题。新准则第九条规定，合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后在履行了各单项履约义务时分别确认收入。履约义务，是指合同中企业向客户转让可明确区分商品的承诺。履约义务既包括合同中明确的承诺，也包括由于企业已公开宣布的政策、特定声明或以往的习惯做法等导致合同订立时客户合理预期企业将履行的承诺。企业为履行合同而应开展的初始活动，通常不构成履约义务，除非该活动向客户转让了承诺的商品。

4.对于某些特定交易收入确认和计量给出了明确规定

修订后的收入准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可、售后回购、无须退还的初始费等，这些规定将有助于更好地指导实务操作，从而提高会计信息的可比性。

5.提出合同成本的概念，允许符合条件的“为取得合同而发生的增量成本”

资本化将建造合同准则中的合同成本的概念，引入新收入准则体系，界定了合同成本的概念，明确了合同成本资本化或费用化、摊销、减值、转回等处理原则。新收入准则允许符合条件的“为取得合同而发生的增量成本”资本化。