当前，房地产企业正在进行土地增值税清算。一般纳税人“营改增”后新项目适用一般计算方法进行土地增值税清算时，如何确定土地增值税清算的主要指标“转让房地产收入总额”，税务人员与企业认识并不一致。分歧在于就一个房地产开发项目而言，“转让房地产收入总额”是否等于企业所得税的“主营业务收入”？本文就这个问题与读者进行探讨。
税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局2016年第18号公告）规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”这就是“营改增”后一般纳税人适用一般计税方法计算新项目销售额时允许扣除土地价款的新规定。为了把这项规定落实到土地增值税清算中，国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）规定“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”。这里讲的“销项税额”是指房地产企业实际发生的销项税额而不是“发票销项税额”。“不含增值税销项税额”的计算方法是：房地产企业一般纳税人适用一般计税方法土地增值税清算计算应税收入时从发票销项税额中减去因扣除土地价款而冲减的“销项税额抵减”数额。即：不含增值税销项税额＝发票销项税额－销项税额抵减
一、土地增值税的“转让房地产收入总额”大于企业所得税的“主营业务收入”。
“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”的计算方法是：“土地增值税应税收入”＝“全部价款和价外费用”－[“发票销项税额”－“销项税额抵减”]＝主营业务收入＋销项税额抵减这样计算产生的结果使得《土地增值税纳税申报表（二）》第1行“转让房地产收入总额”不等于企业所得税的“主营业务收入”。广州市地方税务局《关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）做出解释如下：纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×适用税率)/ (1＋适用税率)”确认（当时适用税率为11%）。按该文件规定计算的“土地增值税应税收入”与本文上述介绍方法计算的结果是完全一致的。即：“土地增值税应税收入”＝主营业务收入＋销项税额抵减也可以说：就整个房地产开发项目而言“土地增值税应税收入”是在主营业务收入的基础上调增“销项税额抵减”数额。
二、土地增值税清算时的纳税调整
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定：“对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。”土地增值税清算时要求按房产类别分别计算各类房产的增值额、增值率，交纳土地增值税。房地产企业日常销售房产时使用的《销售收入明细表》统计的是各类房产不含税销售收入，在土地增值税清算时应当换算为各类房产土地增值税的应税收入总额，也就是把整个项目的“销项税额抵减”分配到各类房产的销售收入中去。采取的办法是首先计算销项税额递减率，然后计算各类房产的土地增值税应税收入。销项税额抵减率＝（销项税额抵减额/不含税销售收入）×100%各类房产应税收入总额＝各类房产销售收入×（1＋销项税额递减率）例、甲房地产公司（一般纳税人），2018年1月取得一项土地使用权，土地面积10 000㎡，支付土地价款2 000万元，已取得省级财政部门监制的财政票据，项目核名为G项目。2018年6月取得《建筑工程施工许可证》，开始施工建设。2020年9月取得《商品房预售许可证》，可售面积40 000㎡，开始预售房产。截止到2022年10月份房产全部售出，预售收入总额（含税）28 558万元。项目已竣工验收，开具正式发票、办理交房手续，确认销售，销售收入与预算收入相同，销项税额2 358万元。已经预交增值税786万元，进项税额累计留抵额1 150万元；各类房产的销售收入如下表。要求计算G项目的土地增值税的应税收入总额和各类房产的土地增值税应税收入额。
销项税额抵减额＝20 000 000/1.09 ×0.09＝1 651 376（元）土地增值税“应税收入总额”＝全部价款和价外费用－实际销项税额＝285 580 000－(23 580 000－1 651 376)＝263 651 376（元）土地增值税“应税收入总额”＝主营业务收入＋销项税额抵减额＝262 000 000＋1 651 376＝263 651 376（元）（2）按《清算管理规程》规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。即把“销项税额抵减”分配到各类房产销售收入中。销项税额抵减率＝销项税额抵减额/不含税销售收入＝1 651 376/262 000 000＝0.630296%各类房产应税收入总额＝各类房产销售收入×（1＋销项税额递减率）1）商业房应税收入总额＝100 000 000×（1＋0.630296%）＝100 630 296（元）2）普通标准住宅应税收入总额＝90 000 000×（1＋0.630296%）＝90 567 267（元）3）非普通标准住宅应税收入总额＝72 000 000×（1＋0.630296%）＝72 453 813（元）4）合计＝100 630 296＋90 567 267＋72 453 813＝263 651 376元
三、结论
以上分析了土地增值税“转让房地产收入总额”不等于企业所得税“主营业务收入”的实际情况，房地产企业在土地增值税清算时应如何根据当地具体情况应对当地税务局的征管要求？
（一）基本处理方法：如果，当地税务局严格依法征税，房地产企业就应当按上述介绍的方法对土地增值税的“转让房地产收入总额”进行纳税调增，即：主营业务收入＋销项税额抵减
（二）如果，当地税务局在土地增值税清算时强调土地增值税纳税申报表中的“转让房地产收入总额”必须等于企业所得税的“主营业务收入”数额，这对纳税人来讲是一利好消息，纳税人可不做纳税调增处理，少计算了增值额，少交土地增值税，而且，少交税的责任不在纳税人，责任在当地税务局的征管不到位。
（三）当地税务局对土地增值税的“转让房地产收入总额”没有具体要求，说明他们对土地增值税相关法规理解不深，执法不严，纳税人就可按“主营业务收入”来填报《土地增值税纳税申报表》中的“转让房地产收入总额”，达到少计增值额、少交土地增值税的目的。
