房地产企业开发产品完工前成本确认的条件

1.视为开发产品完工的三个条件
  开发产品完工是结算计税成本的前提，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;(2)开发产品已开始投人使用;(3)开发产品已取得了初始产权证明。这三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，把最早的一个时点确定为开发产品完工时点。
  另外，《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函〔2009〕342号)也明确，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括人住手续)或开始实际投入使用。
  首先，房地产开发企业的开发产品如果没有实际竣工验收即提前办理入住手续则存在计税成本资料不全、结算不完整等问题。这种情况下必须结算计税成本，否则就会出现结算的当年度计税成本远远小于实际成本的情况，从而对当年度企业所得税产生重大影响。其次，如果开发产品的实际毛利率高于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中调整实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，增加应纳税所得额且在当年产生较大金额的企业所得税。这是企业所不愿意的，所以会出现部分房地产开发企业虽然开发产品已经交付业主使用，但仍以种种理由将开发项目长期挂账不进行完工项目的结算，或者竣工验收手续不全不进行备案，不办理初始产权证明等情况。为限制这些情况的发生，便于调控，企业必须根据该办法的规定，按照三个时点孰先的原则进行企业所得税的计税处理。
  2.开发产品竣工证明材料报房地产管理部门备案应提交的资料
  如何理解开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案?其中竣工证明材料层指房地产单项(指工程质量等)验收，还是指小区整体验收文件?房地产管理音门是指工程质量监督站，还是指办理房产证的房管局?
  很多财税人员会有类似的困惑。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照该办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列资料:
  (1)工程竣工验收备案表。
  (2)工程竣工验收报告。工程竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。
  (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
  (4)施工单位签署的工程质量保修书。
  (5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。
  3.何时办理初始产权证明
初始产权证明即开发商办理的不动产首次登记，只有开发商办理了首次登记后，业主才能办理转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。