房地产开发企业“以房换地”存在的涉税问题

1， 房地产公司以房换地的房是否缴交增值税

按照“营改增”之后的最新规定,房地产开发企业实行分类管理,以年应税销售额500万元为标准,分为一般纳税人和小规模纳税人。对于销售收入未达标,但各项会计制度健全,税务资料完整的企业,可以申请办理成为一般纳税人。一般纳税人适用一般计税方法，适用税率为11%；小规模纳税人适用简易计税方法，适用税率为5%。在税率划分中，有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采用一般计税或者简易计税。

这其中所谓的房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，针对这种情况开发商可自行选择有利的税负方式。房地产开发企业的销售模式中，预售占了很大的比例。对于这类项目采取的预缴的方式，预缴税率为3%，应预缴增值税的计算公式为：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

2，房地产公司以房换地的应用

例如，某市房地产企业（甲企业）2012年6月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造9栋居民住宅楼。建成后4栋住宅楼归乙企业所有，建筑面积总计20 000平方米，建筑成本2 700万元，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。请分析如何进行税务处理。甲企业与乙企业发生了“以房换地”行为，确定甲企业换出房屋销售额的分析如下。若甲企业6月销售的同类房屋的平均价格为每平方米2 400元，那么换出20 000平方米房屋的销售额=20 000×2 400÷10 000=4 800（万元）。

若甲企业6月没有销售同类房屋，近期销售的同类房屋的平均价格为每平方米2 300元，那么换出20 000平方米房屋的销售额=20 000 ×2 300÷10 000=4 600（万元）。

若甲企业近期没有销售同类房屋，则应核定换出房屋的计税价格。假定成本利润率为15%，计税价格=2 700×（1+15%）÷（1-5%）≈3 268.42（万元）。