企业转让旧房如何交土地增值税

1.具体计算步聚

（1）计算评估价格。公式为：评估价格=重置成本价×成新度折扣率。

（2）汇总扣除项目金额。

（3）计算增值额。

（4）计算增值率。

（5）依据增值率确定适用税率。

（6）依据适用税率计算应纳税额。

（7）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

2.收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

（1）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

（2）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

3.扣除项目金额的认定

转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：

第一种情况，能提供旧房及建筑物评估价格的情况：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（1）关于土地款、旧房评估价估的扣除规定转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（2）关于契税的扣除规定对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

（3）关于评估费的扣除规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（4）关于印花税的扣除规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

第二种情况，不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除：

（1）关于土地款、旧房评估价的扣除规定购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”及“旧房及建筑物的评估价格”两部分。

（2）加计扣除金额的规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

（3）关于契税的扣除规定对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×［1+（转让年度-购买年度）×5%］）+与房地产转让有关税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证）+与房地产转让有关费用。

第三种情况，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

总结：一般来说，个人转让旧住房的，免税；个人转让旧的非住房的，一般按购房发票计算征收或者核定征收。企业转让旧住房的，按照转让收入与房地产估价师对旧房的评估价格的关系，分析适用哪个公式征收，即确定采用查实征收或者核定征收。