房地产开发企业设立阶段涉税问题

房地产开发企业项目规划的第一项应是确定以何种组织形式介入该项目，房地产开发企业应根据市场现状、宏观经济环境、企业财务现状等综合因素选择有利的模式。房地产开发企业投资主体、权益比例、投资资产类别以及注册所在地都会影响税务成本。

不同出资方式的税务处理

《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。股东出资入股的形式包括：

（1）以货币出资；

（2）以货物出资；

（3）以除土地使用权以外的无形资产出资；

（4）以土地使用权和不动产出资；

（5）以发行权益性证券出资；

（6）以投资权出资；

（7）以债权出资。

房地产开发企业的具体出资方式与对应的涉税情况见表2-1。表2-1 不同出资方式涉税分析

  ①房地产评估值大于或小于出资方财务账上登记的金额，就会产生损益，影响出资方的企业所得税事项。

  ②《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）规定：自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称“已使用过的固定资产”），应区分不同情形征收增值税。

   a.销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

   b.2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减按2%征收增值税。

  c.2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减按2%征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（以下简称《城市维护建设税暂行条例》）和《征收教育费附加的暂行规定》的规定，若缴纳增值税，还需要缴纳城市维护建设税和教育费附加。

③《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税；按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

④出资方以存货出资时，视同出资方对外销售存货而征收增值税。对出资方而言，应当将接受出资的公司视为存货的购买方，在价款以外向接受出资方收取增值税。对接受出资方而言，可凭出资方开具的增值税专用发票，进行进项抵扣。另外应注意的是，出资方的出资额应当等于其交付存货资产的净额与增值税税额之和。

⑤若出资方的存货为其自己生产的应税消费品，出资方应缴纳消费税。若缴纳消费税，则应附加缴纳城市维护建设税（消费税税额的1%~7%）和教育费附加（消费税税额的3%）。

⑥在出资方以自己对第三方的债权对外出资的情况下，由于债权资产表现为一种请求权，不仅存在不能受偿的风险，而且可能发生主张权利的费用。因此，债权资产的评估作价一般会低于其本身的价值额。大部分情况下出资方以债权出资不仅不会产生企业所得税的纳税义务，反而会因为损失产生递延所得税资产。

⑦债转股是以自己对目标公司的债权向目标公司出资。若债权为货币，则属于货币出资，无须评估；若债权为非货币资产，则应评估。

出于经营目的的考虑，当前的房地产行业组织架构呈现多样化的特点。以母子公司为例，母公司计划开发购买的土地，不一定要以自己的名义，可直接以土地使用权作为投资设立子公司。房地产开发企业，特别是大型集团化企业普遍采用这种方式，且存在跨地区经营的房地产开发企业，经营地主管税务机关出于保留税源的考虑，也会鼓励企业在当地设立独立经营的子公司。