房地产企业股权转让税务处理

1，股权转让的土地增值税

商业用地或者住宅用地开发时，很多开发公司实际所应缴纳的土地增值税成本风险都转嫁到了消费者购买的房价上；而工业用地开发时，自己的土地增值税由自己来承受，同时依靠企业的财务处理来消化该部分税费。上述措施都逃避不了未来潜伏和未来将要发生的土地增值税等重大缴税科目，所以目前暂时通过股权转让，来规避以资产转让形式现实存在的土地税费，

国家现行规定：

第一，纯土地资产的公司，全部股权一次性全部转让，应当缴纳土地增值税；

第二，不能作为投资形式规避增值税。改变原以房地产进行投资或者联营方式的出资不用缴纳土地增值税的规定，也需要缴纳税费。这也是与乙方进行房产开发时，股权转让款不能计入资产成本相对应的。

股权转让仍是目前规避土地增值税的不二手段，虽然未来不管土地属性如何，税费成本未来也会得到相应解决，总比现在缴税好；股权转让涉及的公司如果只存在土地资产而无其他具体实业的，应当部分转让、逐次转让、分期转让，避免一次性转让引起政府监管部门的重大关注（而且目前税务部门出台的批复也只针对一次性股权转让的个案，并未出台系统文件）。受让方企业家要有心理准备，不应简单地认为股权转让了，以后这类税费就没有了。土地开发时最终成本始终要靠账面体现出来，账面体现不了，节税目的就达不到。所以企业应当做长远和综合性的税务筹划。

2， 企业转让股权纳税义务发生时间点的确认

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。

3 统一集团内平价转让股权的纳税调整

在《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）中“一般反避税管理”章节对一般反避税行为进行了规定。根据第九十二条规定，税务机关可依据企业所得税法第四十七条及企业所得税法实施条例第一百二十条的规定，对存在以下避税安排的企业，启动一般反避税调查：

①滥用税收优惠；

②滥用税收协定；

③滥用公司组织形式；

④利用避税港避税；

⑤其他不具有合理商业目的的安排。

根据第九十五条规定，税务机关启动一般反避税调查时，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定向企业送达《税务检查通知书》。企业应自收到通知书之日起60日内提供资料证明其安排具有合理的商业目的。企业未在规定期限内提供资料，或提供资料不能证明安排具有合理商业目的的，税务机关可根据已掌握的信息实施纳税调整，并向企业送达《特别纳税调查调整通知书》。

因此，无有效证据证明其股权平价转让的合理商业目的的，税务机关将对其进行调整。此外，在税务机关税收征管中，关联交易也是其重点关注的领域。关联方之间不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关也有权进行合理调整。因此关联方之间的低价股权转让会面临更高的税法风险。