2022什么情况下可以预征土地增值税?预征收入如何确定？

1，什么情况下可以预征土地增值税?

《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定:“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

《财政部关于土地增值税一体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条规定:“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
   根据上述政策规定，在开发项目全部竣工、办理结算前，因为涉及成本确定等原因，而无法计算土地增值税的，对纳税人预售房地产所取得的收入，可以先预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。各地的具体政策也是按照这一原则确定的。例如，《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号发布)第十条规定，“房地产开发项目土地增值税征收采取'先预征、后清算、多退少补’的方式。纳税人在土地增值税清算申报前转让房地产取得销售收人先按预征率申报缴纳税款，办理清算后再多退少补”。

又如，《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第九条规定:“房地产项目土地增值税征收采取'先预征、后清算、多退少补’的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收人先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补”。

2，预征土地增值税的收人如何确定?

答:《财部税地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税(2016)43号)第三条第一款规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收人为不含增值税收人。”
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条第一款规定:“营改增后，纳税人转让房地产的土增值税应税收人不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税应纳税额。”
在各地的具体规定中，预征土地增值税时均是按照不含税金额确定计税依据的，但在具体征管处理上有两种方式:
   一是按照公式换算。例如,《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)第一条第(一)项规定，土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中:
    (1)纳税人选用增值税简易计税方法计税的，土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/(1+5%)”确认。
    (2)纳税人选用增值税一般计税方法计税的，土地增值税预征收入按“含税销售收人/(1+9%)”确认;土地增值税清算收入按“(含税销售收入本项目土地价款x9%)/(1+9%)”确认，即:纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。
   “含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税(2016)36号文规定，纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款(如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的，则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认)”。
    二是直接扣除应预缴增值税税款。例如，根据《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第十条的规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。
    又如，根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号发布)第四条第二款、第三款的规定，“适用增值税一般计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收人-应缴纳增值税销项税额。
    适用简易计税方法的纳税人，转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额”。

    【提示】根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号发布)第十一条的规定，“应预缴税款按照以下公式计算:
     应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)x3%
    适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算”。
    上述公式中的税率，自2018年5月1日起至2019年4月1日，11%调整为10%;自2019年4月1日起，10%调整为9%