房地产企业在土地增值税实务中5个常见的问题你清楚吗？

1，企业的哪些行为要视同销售缴纳土地增值税?

答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第三条第(一)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009]91号文件印发)第十九条第(一)项的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:
    (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
    (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    各地也是按照上述原则确定相关政策的，视同销售缴纳土地增值税的具体政策内容参见“
    2.企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时是否征收土地增值税?

答:根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第三条第(二)项及《土地增值税清算管理规程》(国税发(2009)91号文件印发)第十九条第(二)项的规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收人，不扣除相应的成本和费用。
    各地在执行时，也是依据上述政策原则确定具体规定的，企业将开发产品转为自用或用于出租等商业用途时的土地增值税处理

   3，在棚户区改造中转让旧房作为改造安置住房的如何免征土地增值税?

   答:《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税2013]101号)第二条规定:“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”
    该通知第六条规定:“棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列人省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)中明确用于安置被征收人的住房或通过改建扩建、翻建等方式实施改造的住房。”
    上述属于棚户区改造的范围及相关内容见《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)的规定。

4，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源的如何免征土地增值税?

   答:《财政部税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2019年第61号)第四条规定:“对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”
   根据《财政部税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部税务局公告2021年第6)第一条的相关规定，财政部、税务总局公告 2019年第61号规定的税收优惠政策执行期限延长至2023年12月31日。
   5，合作建房转让土地使用权的是否征收土地增值税?

  答:《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第二条规定:“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。”
    对于合作建房的认定，四川省有明确的解释。《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》(国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号)第五条规定，“合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房”。
    此外，如果在上述业务中出地方从出资方获取一定补偿，重庆市对此有明确的解释。《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第四条第(三)项规定，“一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房，出土地方取得货币性收入的，应对其取得收入部分按规定征收土地增值税”。
    在实操中，一般合作建房成立合营企业的，土地增值税按照规定处理;对于合作建房不成立合营企业的，即房屋建成后，合作双方按约定比例分房自用的，暂免征收土地增值税。对于双方分回房产后再转让的，出地方一般适用旧房转让的规定计算征收土地增值税，而出资方一般适用新建房转让的规定计算征收土地增值税。
合作建房土地增值税政策把握比较复杂，各地针对不同情况制定有具体征管政策，具体以当地税务机关解释为准。