纳税人以转让股权名义转让房地产行为怎么判断缴纳土地增值税?

《土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收人的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)。应当依照本条例缴纳土地增值税。”
    根据土地增值税视同销售的相关政策规定，对房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，发生所有权转移时应视同销售房地产，征收土地增值税。
    根据上述政策规定，征收土地增值税的一个重要前提是“转让国有土地使用权”，如果没有发生国有土地使用权转让行为，则不征收土地增值税。对于“纳税人以转让股权名义转让房地产的行为”如何处理，目前还没有直接明确的政策规定，国家税务总局在以往针对个案处理时，从反避税角度考虑，强调转让的实质如果属于“转让房地产”，则应按土地增值税的规定征税。举例如下:
   (1)国家税务总局对广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报〔2000〕32号)的答复。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函(2000〕687号)规定:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。”
    (2)国家税务总局对天津市地方税务局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》(津地税办〔2011〕6号)的答复。《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》(国税函〔2011)415号)规定:“经研究，同意你局关于'北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为’的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。”
   根据国家税务总局针对广西等地个案处理情况的答复，在股权转让行为中，对于实质是房地产交易行为的，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。
   但上述国家税务总局的答复是针对各地请示个案的处理意见，其他地区不一定适用。例如，原安徽省地方税务局官网2013年12月24日公布的该局劳务财产处对“国税函〔2000]687号文件是否继续有效?在安徽省是否适用?”的相关解答指出，“该文件专发广西，仅针对特定案例”。
    根据上述情况，在股权转让业务中涉及土地增值税的，符合《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第21号)等文件规定的情形的，按文件规定执行。对于“纳税人以转让股权名义转让房地产的行为”的认定，按照各地的具体规定执行。需要注意的是，凡是被认定为“纳税人以转让股权名义转让房地产”行为的，纳税人为转让方。

   【提示】《全国税务机关公文处理办法》(国税发〔2012]92号文件印发)第二十一条规定:“批复，适用于答复下级机关请示事项。批复一般分为政策性批复、问题性批复和事务性批复。批复属下行文。上级机关批复下级机关的请示时，必须明确表态，若予否定，应写明理由。批复一般只送请示单位，若批复的事项需有关单位执行或者周知，可抄送有关单位。若请示的问题具有普遍性，可使用'通知’或其他文种行文，不再单独批复请示单位。
    上级税务机关针对下级税务机关有关特定税务行政相对人的特定事项如何适用税收法律、法规、规章或税收规范性文件的答复或者解释，需要普遍执行的，应当按照《税收规范性文件制定管理办法》的规定制定税收规范性文件。”