通过案例分析如何确定预征土地增值税的计税依据?（含规定）
2022-11-23 作者:土地增值税网 来源:土地增值税网
1，如何确定预征土地增值税的计税依据?
根据政策规定，纳税人在项目竣工前预售房地产所取得的收人，要预征土地增值税。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税。
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定:“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。
根据上述政策规定，可以采用两种方法确定预征土地增值税的计税依据:第一种方法是先将含税价格(预收款)换算为不含税价格，以确定预征土地增值税的计税依据;第二种方法是预收款减去应预缴增值税税款后的余额为预征土地增值税的计税依据。
第一种方法是基本做法，符合税法原理，直接允许使用;第二种方法是简化做法，可以选择使用。
【提示】实际操作中，目前各地大部分税务部门要求采用第二种方法，具体以当地税务机关解释为准。
2，各地对预征土地增值税的计税依据规定举例如下:
1.深圳市规定
《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号发布)第十条规定:“纳税人转让房地产的土地增值税应税收人不含增值税，房地产项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。”
2.青岛市规定
《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第三条第(三)项规定:“房地产开发企业在销售开发产品的过程中，向购房人收取的装修费等全部价外收费，应并人房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。房地产开发企业转让房地产取得收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”
3.广州市规定
《广州市地方税务局关于我市土地增值税预征率的公告》(广州市地方税务局公告2017年第7号)第三条规定:“房地产开发企业采取预收款方法销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款。
案例：
3， 企业销售自行开发的房地产项目预征土地增值税计算
A房地产开发公司20x2年7月15日甲楼盘开盘(取得预售许可证)，当月取得预售房款4500万元(含税)。A公司为一般纳税人，适用一般计税方法。该楼盘当地土地增值税预征率为5%。相关计算如下:
1.第一种方法。
不含税价格:4500÷(1+9%)=4128.44(万元);应预缴土地增值税:4128.44x5%=206.42(万元)。
2.第二种方法。
不含税价格:4500÷(1+9%)=4.128.44(万元);应预缴增值税:4128.44x3%=123.85(万元);
应预缴土地增值税:(4500-123.85)x5%=218.81(万元)。
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