2022年关于土地增值税应税收入的3个常见问题处理

1，项目跨越营改增节点的土地增值税应税收入如何计算?

   根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第四条第(一)项的规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，“土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收人”。
   上述情形主要是指项目销售跨越营改增节点，营改增时点前转让房地产取得的收入要缴纳的营业税，属于价内税，而营改增后转让房地产取得的收入要缴纳的增值税，属于价外税。

2，关于收取的外币收入如何折合人民币?

根据《财政部 关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号)第十五条相关规定，“对于取得的收人为外国货币的，依照细则规定，以取得收人当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币”。
   在开展鉴证业务时，根据《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007)132号文件印发)第二十一条的规定，“土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收人当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
    对于以分期收款形式取得的外币收人，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币”。
    3，售后返租涉及的利益让渡如何确认计税收人

在土地增值税政策中，关于售后返租业务如何处理，没有针对性的专门政策。《土地增值税暂行条例》第五条规定:“纳税人转让房地产所取得的收入.包括货币收入、实物收人和其他收入。”
    根据上述政策规定，在售后返租销售方式中，因已构成房地产的转让行为，所以需要确认销售收入。该种销售方式下，转让方一般是以低价销售来换取未来无偿或低价回租一定期间的使用权。转让方未来可无偿或低价使用购房者的房产，该相应被豁免或优惠的经济利益的实质是对当初低价售房的一种经济补偿，因此应作为转让方获取的与转让房地产有关的其他经济利益，一并计入售房的计税收入。例如,《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规(2012]1号)第三条第(二)款规定:“单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收人，依法计征土地增值税。
    如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税”。