关于土地增值税应该关注的6个重要问题

随着房地产行业的发展，房地产开发企业在取得土地增值税时需要缴纳的税种越来越多。土地增值税属于营业税的一种，但是又是独立于其他税种之外的一种税种。它是国家针对房地产开发征收的一种特殊税种，由于土地增值税的税基、税率和征收对象的不同，部门可能对土地增值税进行不同的管理，但整体上是一致的。因此它也是纳税人较为关心的问题之一。因此就有不少纳税人比较关心土地增值税到底是怎么回事这种问题了。这里主要从两个方面进行探讨：房地产开发企业对土地增值税如何管理和使用？

• 1、土地增值税是如何计算征收的？

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，按照增值额/转让房地产所取得收入的比率计算缴纳土地增值税。具体计算公式如下：根据《关于土地增值税若干具体问题补充规定》（财税〔2016〕11号）第六条规定，已征土地增值税金额=扣除项目金额×适用税率-扣除项目金额，即：扣除项目金额×适用税率，为20%。从上述规定可以看出，扣除项目金额不一定要多大多少资金才算大数计算的。因此对房地产开发企业而言需要将扣除项目金额做好记录以备税务机关参考使用。

• 2、应纳税费的计算

  土地增值税应纳税费分为三类:

• (1)增值额：扣除项目金额。

• (2)增值额=(税基-扣除项目金额）÷(1-5%)。

• 因此，该部分税基越大，扣减额越大，所得越多，所得比例越高。土地增值税的税基不能因扣除项目金额低于土地增值税标准而减少。但也不能因为存在差额就不计税。

• 3、开发成本的扣除标准是什么？

  房地产开发成本包括房屋建筑物成本和配套设施成本，其扣除标准是比较复杂的。房地产开发房屋建筑物成本，一般包括建筑成本和建造成本。其中，建筑成本包括但不限于地基与基础、主体结构成本和外墙饰面材料等；建筑成本包括但不限于土建工程施工成本和外立面装饰材料成本等；建造成本包括但不限于施工机械租金、人工费等。另外，对于普通住宅，开发成本可以扣除。普通住宅开发成本扣除标准:

• 1.普通住宅建筑成本;

• 2.普通住宅建筑成本（包括建造房屋所需要的基础施工、设计成本及相关费用);

• 3.普通住宅建筑成本占全部商品房建设成本（包括但不限于建安成本）的比例;

• 4.土地成本与建筑物成本的比率;

• 5.普通住宅设计与建造成本与建筑成本比率

• 6.普通住宅设计与建造成本比率;

• 7.专用商品房设计与建造成本比率;

• 8.普通住宅与专用商品房建筑成本比率;

• 9.普通住宅建筑成本比率;

• 10.普通住宅建筑成本两者比重总和不得超过15%(含15%)。特殊情况下可在一定范围内调整或增减系数或提高比例。

• 4、取得土地使用权所支付的金额需要做土地增值税清算吗？

  根据《国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的解释和规定》第一条规定：土地增值税的计税依据包括土地出让金、合理开发费用和扣除项目金额。

• 根据以上规定，土地成本包括土地出让金和开发费用，而纳税人取得用地使用权所支付人民币金额都是需要计算土地增值税的。土地增值税根据成本和费用等项目计算出增值额后得出应纳税额。

• 土地增值税清算计算公式为：土地成本—增值额×(1-扣除项目金额）×适用税率。因此如果纳税人在取得土地使用权的时候属于“增值额=税基×扣除项目金额”规则中规定为不含税项目则直接计算扣除项目金额；如果属于不含税项目则直接计算扣除项目金额；如果属于含税项目则直接按照扣除项目金额进行加计扣除（包括差额扣除和加计扣除）直至确认扣除项目金额。根据以上规定结合实际情况有部分纳税人对于取得土地使用权所支付金额是否需要进行土地增值税清算存在争议？需要根据实际情况做相应调整吗？

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• 5、纳税人发生了转让房地产项目，应按照“扣除项目金额”申报缴纳土地增值税吗？

  土地增值税计算公式为：应纳税额=扣除项目金额÷转让收入÷扣除项目金额×60%-已征或补缴的税额。扣除项目金额+已征或补缴的税额）的计算方法为：土地增值税扣除项目金额=转让收入×扣除项目金额×税率-扣除项目金额×适用税率。对纳税人转让房地产项目所涉增值额未超过扣除项目金额20%的部分不再征收土地增值税；超过扣除项目金额20%的部分应先征后返（抵）或者先予补缴税款。另外还有一个问题，如果纳税人发生了转让房地产项目所涉增值额未超过扣除项目金额20%的情况下，纳税人是如何计算出应纳土地增值税金额的？

• 根据《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人转让房地产项目所征的土地增值税，其应纳土地销项税或土地增值税税额由纳税人自行申报缴纳；其他扣除项目金额由纳税人在转让房地产项目时据实申报缴纳；本条例第八条规定的扣除项目金额是指纳税人在转让房地产项目过程中转让价款扣除项目金额、已开发商品房价款扣除项目金额等后计算出的扣除项目金额，不得扣除项目金额以下部分。

• 6、房地产开发项目的清算收入是否需要计提土地增值税清算准备金？

  根据国家税务总局的公告[2017]28号规定，房地产开发项目的清算收入，不需要计提土地增值税清算准备金。根据《土地增值税暂行条例》第六条规定，纳税人转让房地产取得的收入，应当按照规定扣除项目金额后，计算缴纳土地增值税。未扣除的，不得结转以后年度扣除。这里强调一个前提条件，如果结转以后年度的利息、股息、红利等权益性投资收益，并按照规定扣除项目金额之后的余额作为清算收入。那么房地产开发企业就要提前确认这个清算收入了，这也是为什么很多企业都存在提前计提清算准备金的现象。

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